业主常常通过拒绝缴纳物业费来表达对社区物业的不满。近年来，法院还受理了多起类似的拖欠物业费纠纷案件。
今年9月，围绕未缴物业费问题，虹口区某小区居民陈美英及退出该小区的物业公司受法官李勤艳邀请到法院进行庭前调解。 9月6日，陈美英的儿子建华（化名）代表母亲出席。一坐下，他就提到，他家之所以拖欠物业费，是因为家里煤气泄漏。
原来，陈美英本人年老体弱，常年独居。儿子建华认为，管理公司应该来处理他母亲家中的危险气体，但管理公司的反应和态度让他无法接受。
据物业公司介绍，他们是来检查的，做了该做的事。事情发生时，被告的儿子不在场。被告儿子听后继续指出，即使物业公司找不到原因，也应该继续帮助沟通、解决问题。
至于是否应缴纳1198元的物业费，双方意见不一。法官指出，双方矛盾的症结在于“沟通不及时”，即使物业服务缺乏，也不能以此作为拒绝缴纳物业费的理由。
最终，在法官的调解下，双方同意被告减少20%的物业费，即960元，案件最终和解。但事实上，自2018年这套房产入市以来，陈美英并不是小区内唯一拖欠物业费的人。
2023年底，物业管理公司正式退出小区管理。为了还清债务，物业决定对这些住户提起诉讼。面对如此多的业主被起诉，李勤彦法官决定前往居委会了解情况。在走访小区过程中，法官还了解到，业主对小区门禁、小广告的管理也表示不满。
李钦艳法官发现，此类案件有一个共同点：业主对物业服务质量不满意。她还总结了处理此类案件的一些经验。
为了避免越来越多的物业公司与居民之间的纠纷走上法庭，李勤彦法官决定与辖区街道司法所的调解员谈话，争取尽早解决这些矛盾。
同时，法官从调解员石希文处了解到，很多业主并不知道物业服务合同对所有业主都具有法律约束力。于是，她听取了调解员的意见，将“法院定期深入基层进行法制宣传”的治理建议带回法院，商讨如何进一步落实。
从处理个案到处理类似案件，法官正是通过这些小案件，在保证司法公正、维护社会公平正义的同时，及时化解基层矛盾，有力推动社会治安好转。治理效率。
我们还邀请专家共同探讨如何结束业主与业主之间的“战争”：
加强沟通、厘清界限是化解业主与业主矛盾的好办法。
业主与业主之间的矛盾往往是由多种因素引起的。其中，管理服务不到位、沟通不畅、误解和缺乏信任是主要原因。例如，如果物业管理公司未能及时修复损坏的设施或处理安全问题，业主就会认为物业管理公司缺乏责任和效率。此外，部分业主对物业管理公司的管理方式或服务态度不满意，而物业管理公司则认为业主不理解他们的困难。这种相互的误解和不满很容易引发冲突。物业公司应主动与业主沟通，定期召开座谈会或发布公告，及时反馈业主的意见和建议。通过有效的沟通，可以消除误解，建立信任。
价格等于服务。业主应对物业服务抱有合理期望。
物业服务有标准。服务标准与物业费征收挂钩，收费标准必须与相应服务相匹配。业主总觉得物业管理服务不够，导致业主与业主之间产生纠纷，并因矛盾而拒绝缴纳物业费。一些老小区，物业费收费标准不高，收取的年费也不多。但人工成本却越来越高，业主聘请的保洁、保安等人工费用逐年增加。如果物业费不能足额、按时收取，物业管理公司将无法为社区居民提供更好的服务。也有一些业主对物业有偿服务不了解，对物业服务内容存在误解，将小区内出现的一切问题归咎于物业管理。此时，业主应认真了解物业服务范围，认识物业服务客观困难，加强理解，减少矛盾。
合法合规，保质保价，解决“物业费调整”难题
《民法典》规定，物业服务企业应当定期向业主合理披露服务事项、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、绩效状况，以及维修资金的使用情况、经营情况和收入情况。业主共享部分等。 《物业服务收费管理条例》还规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布年度物业服务资金预算、决算，并公布物业服务资金收支情况不少于超过一年一次。在与物业服务公司协调降低物业费的过程中，如果物业服务公司拒绝调整，业主可以根据情况更换物业服务公司。调整物业费最好的办法是成立业主委员会，这也是实践中最直接有效的方法。如需调整物业收费标准，需经多数业主同意（需面积和人数过半数），然后由物业管理部门到房管部门变更物业服务协议，然后进行调整。
规范履职，积极履职，加强业务委员会规范化建设
业主大会涉及多项法律、法规、章程，程序严谨、公平。如果没有丰富的经验，召开业主大会时其中一个环节出现错误，就可能导致整个业主大会失败，需要重新召开。这不仅浪费时间和精力，还可能导致业主委员会在业主心中失去信誉和信任。第三方机构通常具有丰富的业主大会召开专业素养和经验，可以协助业主大会制定合法合规的会议议程，起草相关公告和文件，确保会议的每一步都符合合法程序。同时，第三方机构还可以提供专业的法律咨询，解答业主大会或物委会在履行职责过程中遇到的法律问题，为社区管理提供坚实的法律保障。
看新闻记者：刘立明、钱浩明
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