在城市化率快速增长的时代，城市未来的维护问题并不是那么重要。建设项目只需要有可以接受的短期账目——毕竟一切进展顺利，人们更愿意相信未来的维护问题会比现在更容易解决。 。
当城市化步伐放缓、重新审视城市时，许多被忽视的问题重新浮现出来：老旧社区如何维护？维护费用可以由分层费用和住房维护基金支付吗？
为了得到可靠的答案，我们需要大量的数据。但相关数据往往不明确，使人看起事情云里雾里，却又说不清道不明。
本文中，城市数据组以上海为例，综合利用现有的各种数据，尝试测算城市维护账目，希望能够作为一个起点。
房屋维修需求即将达到顶峰
在回答问题之前，我们首先要了解一下现状：目前社区的住房年龄分布是怎样的？未来有多少房屋会进入需要维修的阶段？
下面我们列出自1980年以来每五年上海的建筑物年龄分布，以及社区的户数：
可见，上海住宅区建设的高峰期出现在1995年至1999年，这种高速建设一直持续到2010年至2014年。根据国际经验，设施/建筑建成30多年后，进入住宅区建设高峰期。 “中老年阶段”。如果没有良好的维护投入，基本功能就会出现各种问题。
未来10到20年，上海每年将有超过20万个住宅小区进入维修期。这以前从未发生过。
老房子存在安全隐患
很多人都觉得，虽然大量的老房子都快到30年的年龄了，但是这些老房子大部分质量都很好，在业主的日常维护下还是能存活下来的。
不幸的是，数据并没有告诉我们这样的答案。
即使外观和日常使用没有明显问题，老房子各种材料的老化现象仍然存在。当遇到极端天气等特殊外部环境时，可能诱发各种事故，给居民生命财产造成损失。
为了说明这一点，我们找到了2019年上海某公共服务平台的电话举报数据。该数据记录了在各种极端天气条件下（如大雨、台风、寒潮、高温等），居民举报通过电话和需要的公共服务人员值班，处理各种大大小小的事故。我们根据具体情况和地点，将这些事故与各个小区进行匹配。
基本情况如下： 总共2570起事故中，比例最高的是房屋部分部件（如晾衣杆、空调室外机、门窗彩钢瓦等）损坏，导致坠落事故。来自高空的物体击中人或车辆。 ，共741例，占总数的28.8%；另一大事是小区树木、电线杆倒塌，砸伤人和车辆，共733起，占总数的28.5%。此外，因屋顶、墙面渗漏、管道破损等原因引发的漏水、积水事故513起，占总数的20%。电线、变电箱等电力设施短路或其他故障导致社区大面积停电。另有257起事故，占10%。
如果按照建成年份对社区进行划分，计算不同房龄（以十年为间隔）的房屋年平均事故次数，可得到下表：
（我们把所有改革开放前建成的公租房都归为一类，因为很多已经达到了使用年限，而且这几年很多小区在旧房改造的过程中也进行了大规模的改造）年。）
仅从改革开放后修建的房屋来看，确实，房屋越旧，面对各种极端天气条件时，发生事故的可能性就越大。 80年代建造的社区发生事故的概率是2010年。未来建造的住宅区发生事故的概率是2010年的两倍。如果考虑到每个社区的房屋数量和可能受影响的家庭数量，差距将进一步扩大至三倍。
由于数据限制，上述分析仅包括极端天气条件下发生、居民反映、影响较大的事故。在社区维护和修复方面，它们只是冰山一角。
即使从应对极端天气的公共安全角度来看，随着住宅楼龄的增加，定期体检、保养和维修也是非常有必要的，这将有助于避免因事故造成的生命和财产损失。随着越来越多的社区进入“中老年”，城市老旧社区的系统性维护任务可以说十分紧迫。
有足够的资金来维持社区吗？
由于老房子确实需要维修投入，而且上海未来15到20年将迎来房屋老化的高峰期，那么在不考虑“住房养老”的情况下，我们进行社区维修。资金是否充足？
现阶段可用于社区维护的资金来源主要有两个，即住房专项维护基金和物业费。两者虽然在来源、管理方式、支出用途等方面存在较大差异，但总体上是相同的。用于维持社区内各类设施的正常运行，保障生活质量。
物业费更大程度上代表了社区在交通流量方面的支付能力和意愿，而维护资金则是现有资金，往往代表着最终覆盖底线的能力。
其中，比较容易估算的就是物业费。我们收集了上述社区的物业费缴纳标准。对于没有收集数据的社区，我们会参考建设年份、地点、户型相近的社区来设定估算值。在此基础上，结合各社区的住房套数和房型面积分布，即可计算出各社区每年的物业费缴纳情况。
如下图所示，不同建设年份的社区每户年物业费存在巨大差距。一般来说，社区越老，每户的物业费就越低。不过，从上一节的分析中不难看出，这些社区需要房地产公司帮助解决的问题往往更大。
从城市整体来看，根据户均年均物业费支出和人口情况，并考虑到物业费缴纳率（并非所有人都愿意缴纳），我们测算了2019年物业费总额。上海每年应该在90亿到120亿元之间。
这个数字是什么概念呢？一个400户左右、1000人左右的社区，平均每年物业费为36万至48万元。如果按照今年平均工资12000元每月计算，只能覆盖3到4人的工资。千分之三到四的比例甚至低于公务员在人口中的比例。很难说目前对物业服务的财政支持水平是足够的。很多时候，需要依靠社区公共设施（车库、店面等）产生的收入来维持。
我们再来看另一个资金来源，即住房专项维修资金。根据《上海市商品房专项维修资金管理办法》，有电梯的房屋按核定建筑面积成本价的7%计算，无电梯的房屋按批准的建筑面积成本价的7%计算。这与国际上采用的方法是一致的。标准基本相同。
据有关部门公告，2001年及以后批准的建筑面积成本价按每平方米1295元计算，其余房屋按每平方米1198元计算。按照上述标准，按各社区单位面积计算，上海住房专项维修资金总体规模将达到170亿元至190亿元。考虑到多年来的使用情况以及部分老小区可能出现的少缴情况，与媒体披露的“上海余额超百亿”的信息基本一致。
超过100亿元的余额看起来是一个很大的数字，但实际上多年来积累的余额只是该市1到2年的物业费。这部分费用将用于承担未来房屋检修的重任。对于许多社区来说，这是否足够仍然值得怀疑。
下表显示了不同代际社区住房专项维修资金和每年物业费的平均水平，以及维修资金与物业费比例的中值。
不难看出，小区建设越早，物业费规模就越小，维护资金占物业费的比例就会越高。由于维修资金是按照固定标准征收的，所以不同社区之间的差距并不大。 。这意味着，社区越老，支付未来维护和维修的能力就越弱，对维护资金的依赖程度也越高，而这些社区的维护资金规模并不大。对于那些较老的社区，虽然近年来已被要求业主额外缴纳维护资金，但距离社区老龄化状况还相去甚远。
下表估算了上海各区住宅区2000年以前建成的家庭比例、每户平均维修资金以及每户年平均房产成本：
可见，中心城市与周边新城市之间存在非常大的差异。中心城区旧房比例很高，但除虹口区、静安区外，户均维修资金水平普遍较高；而周边新城市占比非常高。旧房比例较低，但同时户均维修资金水平也较低。
“住房养老”讨论背后
上面，我们用数据计算了不同年代住宅小区发生事故的概率差距，也盘点了现有的维修资金和物业费。不难发现，对于老旧小区来说，确实存在着迫切的维护和修缮需求，同时，无论是物业费还是维护资金都相对不足。这些事实似乎证明了“住房养老”制度的必要性。
那么为什么这个试点制度会引起讨论并引起很多人表示担忧呢？
在旧房修缮方面，社区居民可以受益于修缮后的房屋和社区设施质量更高，而这种效益会体现在房价和租金上。从权责一致的角度来看，社区业主也应该有责任为修缮提供资金支持。这就是城市更新一直鼓励的“居民参与”。
不过，说到“住房养老”，对于某个时间点之前建成的小区，业主早些年缴纳的费用不够，但现在可以利用公款获得足够的保障。对于房屋较年轻的社区，全额付款不会立即使用，未来充满不确定性，从而产生“不平等感”。此外，虽然维护基金制度为每个社区甚至每栋楼都建立了单独的账户，但巨额积累资金的使用情况缺乏及时、透明的披露，难免令人担忧。
作为一项公共政策，“住房养老”制度的出发点必须是公共利益。通过修复旧房屋或避免影响公共安全来保护城市历史遗产，在以往的拆除、旧建筑改造、建筑保护等项目中都有涉及。从这个角度来看，设立“住房养老”的必要性似乎还不够。
但这并不意味着城市维护不需要政府部门额外拨款。如果我们把目光从住宅区转向学校、医院、消防、公安等公共设施，我们会发现，和住宅区一样，这些公共设施很大一部分将在未来进入需要维护的阶段。几年。
亚洲开发银行的一份研究报告（《估算多元化和动态亚洲的社会基础设施需求》——JICA绪方研究所）估算了2016年至2030年中国社会基础设施建设和维护的成本，甚至考虑到了人口因素随着人口老龄化和出生人数下降，到2030年，中国每年社会基础设施支出需求将占GDP的1.8%左右，即约3万亿元人民币。
如此庞大的支出需求，财政“维持金”和“养老金”是否提前为他们准备好了？每年有类似“物业费”的拨款支持吗？资金可用性和实际维护情况如何？或许这些都是比“住房养老”更值得关注的问题。
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