拆迁一直是大家最关心的话题。
随着城市更新步伐加快，大型拆迁项目陆续在多个城市上马。许多项目已经建设了近十年或二十年。
但今年情况非常不同。许多城中村和旧建筑改造加快。
无论是前阵子在成都掀起的“拆迁潮”，还是近期轰动一时的上海东安一村、二村搬迁仪式。而住建部近日宣布，计划以货币安置的方式新增100万套城中村改造和危房改造。
难道新一轮的拆迁潮即将来临？
一
上海近期的拆迁规模不小。就拿最近上海最热门的项目——东安一村、二村旧城改造项目来说。
10月14日正式签约仪式启动，短短5天就实现了99.95%的超高签约率。
集中搬迁仪式于10月18日刚刚举行，速度并不快。
更重要的是，这是上海历史上最大的单体改造项目，而且地处土地珍贵的内环。改造涉及面积超31万平方米，共有产权证6057张，居民15000余人。
本次被征收房屋始建于1956年，产权年限已接近70年。面积从7平米到160多平米不等，多为40平米到60平米不等的小户型。
大家最关心的拆迁补偿标准并不普遍高。算上拆迁费、拆迁补贴等，每平米总成本差不多是15万/平米。
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据介绍，房屋数量最多的业主拥有9套房屋，总面积不到560平方米。他收到约8200万元拆迁款，一夜暴富。
经过这波集中搬迁，项目将进行拆迁工作，并展开大规模的整体开发。预计拆迁总费用约500亿元，后续开发总投资约700亿元（含土地款及资金费用）。
感叹这一波铺天盖地的财富之后，我们来看看上海市规划和自然资源局批准的各区最新的2024-2026年土地资源利用规划。
资料来源：上海市规划和自然资源局
从公布的储备地块数量来看，徐汇区地块数量最多，共有103块地块。这是绝对的大型拆迁房屋。其次是浦东新区86个街区、闵行区53个街区、嘉定区35个街区、虹口区29个街区、普陀区23个街区、静安区19个街区、长宁区17个街区、长宁区1个街区。黄浦区.
此次土地补偿费标准也明显提高，整体提高42%。最高补偿标准由每亩9.32万元提高到13.23万元，最低补偿标准也由每亩5.75万元提高到8.17万元。
各项拆迁征地工作正在大力推进，投资金额空前。
除因面积大而预算最多的浦东新区外，徐汇、虹口、普陀等中心城区城市更新预算增幅明显，远超去年同期水平。
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近年来，上海城市更新的重点是“两旧一村”改造，包括零星旧建筑改造、旧烂尾房改造、城中村改造等。工程多、任务重，难怪拆迁预算一定要充足。
比如，徐汇区拆迁资金额连续三年增长，足以说明其城市更新的力度和决心。
如此巨大的投入当然会带来城市界面的进一步更新和完善。更显着的结果是，大量的房票和购买力将流入市场。
据不完全统计，上海2020年至2023年连续四年拆迁近10万户，其中80%以上为货币补偿。
今年的拆迁户数也接近3万户。
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手上数百万拆迁资金的客户，无论选择新房还是二手房，都将成为更换、改善的动力。
例如，在东安村，一位业主已经在普陀买了一套新房。
二
一些热点城市也在大力推进转型。
不只是上海，我只是在网上浏览了一下。许多城市的居民都感叹，今年的城中村改造进展比往年顺利得多。
要知道，城中村改造的第一个“绊脚石”就是征地。没有巨额资金支持，推动进步极其困难。只要资金到位，速度绝对不是问题。
就拿大家最感兴趣的成都“疑似大规模拆迁”的新闻来说，今年成都征地规模有多大？与往年规模相比有何变化？我们通过官方数据来了解一下。
年初成都市政府工作报告指出，将加快实施70个城中村改造项目。
4月，《2024年成都城中村改造项目机会清单》发布，涉及投资600亿元、对外招标的32个项目。
来源：成都桃坊志
今年以来，成都市先后发布了第1号至第8号《征地公告》，标志着该项目正式实施，重点关注成华区龙潭街道和武侯区华兴街道、金花桥街道。总征地面积约45公顷。
今年公布的《补偿安置方案批复》编号为1-39号，共计298公顷，约4470亩。
到2025年，成都计划完成1万个棚户区、6800个城中村改造。
市场热闹的背后，确实有一些政策利好。川渝地区得到国家战略支持，具备新一轮基础设施投资的背景。成都正值国土空间规划报批、城市更新启动的关键时刻。
这一系列因素的叠加，让大家对成都的发展有了更高的期待。
让我们看看中国中部省会城市武汉。
近两年共划分城市更新单元33个，其中汉口大区14个、汉阳大区4个、武昌大区15个。
今年，汉阳、经开汉南、忻州、黄陂等多地开展了土地预征用，涉及道路、住宅、商业用地。
其中，吴家田城中村改造项目尤为引人注目，占地约749.7亩。预计总投资将达到70亿元以上，是长江新城规模较大的拆迁项目。
今年杭州的拆迁户数也将超过2万户。江干区涉及3100多户，拱墅区也有5000多户，萧山区有近6000户，下城区有2400多户。上城区、西湖区、滨江区、余杭区、大江东等地还有拆迁改造工程。
据相关统计，今年一些城市的整治范围非常广泛。
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如此大规模的城市改造，资金从何而来？
从全国范围看，截至5月27日，国家开发银行今年已发放城中村改造专项贷款超过1000亿元。涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目，支持建设安置房100万套，惠及53万村民和居民。
来源：丁祖玉评论楼市
专项贷款成本低、期限长，极大缓解了地方政府征地拆迁前期的资金压力，有利于加快新一轮城中村改造。
与此同时，现行的拆迁补偿方式也在不断优化。上海、广州多地完善旧建筑征地补偿方案，更好适应城市发展需要，满足被拆迁居民需求。
一方面，为拆迁户提供了更加多元化的住房选择，地理位置优越，交通便利。而且产品能力大幅提升，配备电梯、地下停车库。
上海甚至还有配套齐全、交付标准远高于市场的动迁房。
走在改造后的街道上，你真分不清这是拆迁安置小区还是商品房小区。
除了传统的货币补偿和产权调换外，一些地方的新标准还增加了综合补偿方式。
三
为什么最近有这么多城市出现拆迁报道？
新一轮拆迁影响的不仅仅是被拆迁户。对于一座城市来说，拆迁必然带来城市面貌的更新。
从最新一次全国会议的政策方向来看，将通过货币安置等方式实施新增100万套城中村改造和危房改造。
资料来源：国务院新闻办会议
很多大城市的背后其实都有大规模的城中村，不仅仅是上海，深圳、广州也有。
从某种意义上说，城中村是城市多年来发展的见证者，与房地产投资和需求密切相关。
在当前新一轮房地产开发中，城中村改造将成为消化住房库存的重要动力。
此次明确提及货币化安置，与2014年的模式颇为相似。与房票安置相比，货币化安置在拆迁、去库存方面更具优势。在释放购买力和刺激流动性的双重影响下，巨大的购房需求将被释放。
机构数据显示，未来五年，特大城市城中村改造预计带动投资10万亿元，对房地产市场形成有效支撑。平均每年带来约4400万平方米的新增住宅需求。
城中村改造有利于盘活现有资产、完善城市功能。
这里不仅有城中村，还有危房。
也就是说，市中心的老房子未来可能会被拆除。它不仅可以改善老旧小区的居住环境，也是提高保障性住房的重要途径。
对于上海楼市来说，其自身特点是改善型和置换型客户占很大一部分。
在几个大拆迁区中，黄浦、杨浦、虹口、徐汇等地的被拆迁户一直是主要购买力。
今年4月和5月的二手网上签证数据中，粗略估计有近1/10来自城市拆迁户。
四
不可否认，全国城镇化已进入中后期，已经过了大规模拆建阶段。
在上海，很难再找到像东安一村、二村这样的第二个大规模拆迁社区。
目前各大城市的更新大多是对现有城市设施进行优化升级、优化现有设施。围绕中心城区开展零星旧改造，覆盖部分小规模拆迁小区。
新一轮城中村改造或许并不是大家想象中的“传统大招”。更重要的是，为构建房地产开发新模式、房地产长效机制提供探索经验和帮助。
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