红星资本局10月23日通报，上海房地产“沪七”政策实施已过去三周。政策效果如何？
日前，红星资本局走访上海内、中、外环多家房产机构和新建楼盘了解到，新建、二手房成交量有所增加。其中，内环成交量环比增长20-30%，中、外环成交量翻倍。此外，在居民楼密集的地区，到店询问的数量也有所增加。但由于大量房源堆积，成交价格基本保持不变。
一线从业者告诉红星资本局，“沪七条”新政实施首月，市场活跃度明显增加。 11月和12月的成交量表现将决定市场是否真正企稳。
一处房产一天卖出20套房
投资者已入市
房地产从业者表示，调整住房限购和调整住房税费两项政策对房地产市场有较好的刺激作用。优化住房信贷主要惠及需求旺盛的低价住房。
红星美凯龙爱家房产经纪人向红星资本局表示，“个人对外销售房屋增值税免税期限由5年调整为2年”的力度比较大。 “现在利率下降了，如果从五改成二，只需两年，普通住房税就可以免了。”
“上海七条”提出降低房贷首付比例，首套房贷款由“不低于20%”调整为“不低于15%”，第二套住房贷款由“不低于20%”调整为“不低于15%” “不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差别化政策的领域由“不低于30%”调整为“不低于20%”。
“上海市中心城区房价高，还贷压力大。对于外环、3、400万元的纯需人群来说，（降低首付）更实际。”一位人士表示。方天下代理。
“上海七措施”还将非上海居民在外环外购买住房的社保或个人纳税期限从3年缩短至1年，这也使得政策效果在外环更加显着。
位于外环线外的新盘金茂大厦销售顾问告诉红星资本局，“上海七条”确实拉升了新房成交量。 “社保要求降低后，来看房的人多了。9月30日以后，利率降低了，一批人把我们的小房子都买了。”
他特别指出，“沪七条”调整限购政策后，投资者已开始入市。 “我们10月1号一天就卖了20套房子，有一个专门做资产运营的客户，他判断现在房价处于低点，已经稳定下来，就和三个同事一起买了一套房子。”在他看来，上海房价上涨与投资者入市有一定关系。
销售顾问也对上海新楼未来的售价持乐观态度。其表示，上海商品住宅用地10%溢价率上限取消后，交易价格将由市场化招标确定，开发商拿地成本将增加。
一位房产经纪人回忆：“5月底新政策公布，我们7月份的成交量有100多套。”
二手房交易量大幅增长
谈判空间变小
上海内环的一位房产经纪人告诉红星资本局，楼市新政对市中心影响不大。由于市中心房屋数量较少，房价稳定，同时倒挂现象严重。新房售价16万元/平方米，二手房超过20万元/平方米。
上海某二手房店价格展示
房天下的一位房产经纪人提到，新政后确实有一些业主提高了售价。在他看来，二手房价格短期内不会出现大的变化。
在人口密集的陆家浜，红星美凯龙艾家房产经纪人向红星资本局指出，“上海七条”出台后，整体成交量有所增加，但房价并未出现明显上涨或跳涨。 “以黄浦区的网上签约数据为例，我们以前每周的成交量只有45套左右，新政出台后，现在是60套左右。”他提到，新政后一个明显的变化是议价空间变小了，“以前可以议价5%-10%，但现在很难议价了。”
上海市黄浦区二手房产
浦东雨桥位于上海市中心。这里的房产中介告诉红星资本局，客户看房热情和成交量都有所增加。截至10月21日，已售出近60套，环比上月近一倍。 。
上海浦东新区某楼盘
不少房产中介认为，“上海七条”效应在中环和外环更为明显，主要体现在成交量和咨询量的增加，成交价格基本保持不变，租金也呈现出上涨趋势。呈下降趋势。成交的房产主要是刚需的低价房。投资客户较少，置换需求需要一段时间才能体现。 “一些置换客户借此机会把外环的房子卖掉，准备搬到市区，这个过程需要两三个月的时间。”
上海二手房日均成交量同比增长80%
上海房地产交易中心数据显示，9月30日至10月17日，上海新房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，同比增长40%；二手房成交10739套，日均成交量597套，较去年同期增长80%，成交价格止跌企稳。
外环以外一手房项目参观人次增长28%，高于全市平均增速。外环以外的二手房交易比例提升至57%。其中，100平方米以下的新需住房成交比例提升至77%。受益于缩短增值税征免期限的政策，次新房成交比例有所提升。
外环线外一手房项目预定成交中，“上海七条”扩建需求的预定成交占比约10%。 10月以来，“沪九”、“沪七”两次政策扩容覆盖群体共购房约1730套，占同期成交量的15%。 “上海九项措施”实施以来，支持的购房群体已购买一、二手房约1.94万套，占同期交易量的19%。
红星新闻记者吴丹若摄影师蔡全
编辑 邓玲瑶
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