盘龙古城改造后的整体面貌
外滩179邻里·中央商场更新实景
瑞康利更新效果图
徐汇西岸梦中心
更新后的杨浦互联网宝地鸟瞰图
徐汇滨江又添一处世界级文化场馆。 9月26日，由亚洲最大水泥厂改造而成的西岸梦想中心正式开业。预计每年将在这里策划举办近400场品牌活动和艺术展览。工业遗产的活化再生成为徐汇滨江更新的一大亮点。徐汇滨水区从封闭的工业岸线转变为世界级滨水区，通过综合开发建设，形成了高标准的规划体系，为上海城市更新树立了新的典范。
徐汇滨江的改造是上海无数城市更新探索的缩影。 20世纪90年代初以来，上海把城市更新作为一项重要的民生工程和公共配套工程，放在全市工作的突出位置。历届市委、市政府持续努力，用30年时间完成了中心城二级老旧小区建设。随后的住房改造，为全市市民提供了更好的居住条件、更完善的公共设施、更有活力的历史建筑、更高水平的产业集群。
30年的改造不仅重塑了物理空间，也留下了宝贵的精神财富——勇于适应发展变化的创新精神和脚踏实地的务实作风。这些精神财富也是上海城市更新走“新路”的关键。
今天，上海城市更新面临新形势、新任务、新要求。一方面，随着城市更新的完成，城市更新的重点转向零散的二档及以下住宅、烂尾职工住房、烂尾巷公寓、花园住宅、城中村等。这些都是上海推进城市更新工作面临的“硬骨头”，过去的经验很难简单复制。另一方面，随着新发展理念的深入贯彻，城市更新的内涵也在发生深刻变化。要更好统筹提升城市核心功能、改善人居环境、延续历史文脉。此外，更新成本不断上升，传统的资金平衡方式面临挑战。
今年的“新年第一会”——上海城市更新推进会，上海聚焦城市更新。会议突出“新”字，着力落实许多新机制、新模式。今年8月，上海市委领导在调研中指出，要用“再难想办法”的韧性，加快探索更加可持续的城市更新路径。不到一个月，上海城中村改造推进会议召开。会议要求，紧紧围绕城市总体规划要求，以更高的定位、更大的决心、更强的合力，推动城中村改造迈出更大步伐……城市更新问题的重要性和紧迫性对于上海来说由此可见一斑。
“统筹好公共账目、长期账目、总体账目，无疑是一项复杂艰巨的挑战。上海已进入存量更新的重要阶段，转变城市发展方式、实现城市高质量发展，需要我们进一步深化改革创新思路和举措将探索更加可持续的城市更新模式，助力城市更新工作再上新台阶，为建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市奠定坚实基础。”涉及上海市住房和城乡建设管理委员会。该负责人说道。
虹口区瑞康里是一条百年老巷。中国记者赵超构、国画大师谢稚柳曾居住于此。是上海首批历史文化风貌保护街区之一。老旧房屋引发的问题层出不穷，居民对房屋改造的呼声很高。为解决居住安全问题，改善居民居住条件，该区域已纳入城市更新范围。 2023年的最后一个月，瑞康利迎来了转折点。近700名居民通过了项目移民安置方案，签字率达98.63%。方案设计了置换疏散（货币安置）、异地实物安置、回购等就地建房、就地回租等四种安置方式，更好地保障了居民权益。他们的诉求，给很多居民留下了深刻的印象。
“瑞康里是上海可持续城市更新模式机制的有效探索，通过重建成本分摊，有效控制成本。与以往此类项目通常采用的旧重建征收方式相比，更新成本降低了更多”上海市住建委相关部门负责人表示，该项目在资金平衡机制、多主体协商协调、资金共享等方面进行了探索和创新。 “政府主导、居民自愿、市场参与”的机制有更好的控制力。项目成本。
值得一提的是，这个景观保护区将通过受保护的景观肌理的改造，迎来新的生命。居民可以通过回租、回购等方式“回归”旧土地，改造后的里弄式住房、租赁住房也能吸引新居民，形成“新旧共生”的居住社区，保护“烟火气”。和烟”并保留“人情味”。让城市最大程度保留记忆，让人们铭记乡愁，延续文化文脉。
瑞康力的创新意义深远。上海长期以来一直在规划和布局城市更新。 2015年《上海市城市更新实施办法》开创了存量自主更新的路径。随后几年，上海不断出台优化政策，不断探索顶层设计的“最优方案”。 。 2021年《上海市城市更新条例》和2023年《关于深化实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》，开启了上海城市更新的新篇章。
2023年，上海市住建委牵头发布《上海市城市更新行动计划（2023-2025年）》，明确了上海城市更新的重点和路径，推动上海城市更新整体更新。综合区、人居环境质量改善，“六大行动”包括优化公共空间设施、重塑历史风貌魅力、提升产业园区提质增效、振兴商业商业活力。
城市更新涵盖的任务范围广泛，而且这些任务的优先顺序各不相同。此前，上海已针对彻底淘汰手持马桶等任务制定了明确的时间表和路线图； “两旧一村”改造和不卫生设施整治是基本民生问题，直接关系民意和公民群众。获得感、幸福感被列入“无论有多大的困难，都要想办法解决”的清单。
2023年，上海城市更新聚焦民生、兼顾发展，成效显着。城市更新项目实施模式不断探索创新。当年，上海全面推进“两旧一村”改造，提前一个月完成年度目标任务。全年完成旧房零星改造12.3万平方米、4084户，完成旧房改造29.6万平方米，城中村改造新开工项目10个。
“加速”的背后，是群众参与机制的不断完善。城市更新不仅仅是功能空间的重塑，更是改善市民居住和居住条件、提升人民福祉的过程。要全过程践行人民民主重要理念，充分听取居民意见建议，回应群众诉求，调动群众积极性。实现和维护群众利益尤为重要。
践行城市更新以人民为中心的发展理念已经融入到每一项微观工作中。番瓜弄社区是20世纪60年代上海第一个棚户区改造试点项目，见证了上海城市发展的进程。但随着时间的推移，房屋和设施逐渐陈旧，居民改善居住条件的呼声也越来越高。随着旧房改造步伐的加快，翻瓜巷迎来了新一轮改造机遇。项目实施过程中，为最大程度尊重居民诉求、反映居民意愿，更新后的实施单位探索总结了“群众工作八法”，通过党建领导、党员推动群众工作。身先士卒、一线聚集、群体服务。 。在项目前期调查阶段，番瓜农实现了入户全覆盖，一户建一份档案，全面明确产权、户籍人口、家庭矛盾、特殊群体等重要信息。规划设计阶段，项目所在街道与区全装修推进部门进行了26次规划设计讨论，在现有97种户型的基础上形成了8种基本户型。随后广泛征求居民意见，确定了47种拆迁户型。 ，最大程度满足居民需求。
以范瓜农“群众工作八法”为代表的基层实践中形成的成功经验，也体现了党建领导在推动城市更新中的关键作用。
“两旧一村”改造涉及面广、联系部门多、改造任务重。这是一项坚持以党的建设为统领的复杂系统工程。不仅充分发挥了基层党组织凝聚民心、团结群众的政治优势。和组织优势。近年来，在城市更新工作中，我们结合基层治理，通过创新党建、共建、共建新模式，推动重建重点难点问题的解决， ——深入运用旧改工作座谈协调平台、新旧改征集收结司法执行机制、宝兴里老区重建群众工作“十法”等成功经验和范官农旧房彻底改造“八项办法”，一大批项目正有效地将党的组织优势转化为攻坚克难、推动工程提速增效。强大的动力。
在加快“两旧一村”改造的同时，老工业区更新振兴逐步显现新成效。工业用地灵活规划和功能复合试点，以及建立工业用地综合绩效评价体系，正在为探索中的“产业上楼、智能制造空间”转型发展提供支撑。低效建设用地更新规模达到15.1平方公里，为产业升级发展提供更多优质空间资源。
例如，已有近80年历史的宝武集团上海二钢厂区，通过杨浦区与宝武集团的合作改造，成为杨浦区的一张新名片——“互联网”宝地”。项目转型过程中，区政府在土地转用、人员转移、产业转型等过程中给予全面支持，并与业主组团开展招商引资，符合区域产业发展导向，逐步形成以“互联网+”和人工智能为基础的核心产业集群。
城市环境质量不断变化。 “一河一河一带”公共空间品质不断提升。黄浦江沿岸新增8公里公共空间，使公共空间总长度达到59公里。 2023年，上海将新增公园162个，公园总数达到832个。上海正在加快建设公园城市。其中许多公园是通过城市更新进行改造的； 59个政府机关、企事业单位辅助空间通过修缮改造，已对外开放、为人民群众所享用，市民有了更多的休闲娱乐场所。
上海中心、苏州河沿岸、新虹桥中央花园等桥下空间，以及许多过去被认为是“城市剩余”的地方，都得到了有效利用。通过跨部门协作、丰富灵活的设计，将它们改造成高端空间。优质的公共活动场所。位于长宁、静安、普陀三区交界处的江苏北路苏州河桥下空间已被改造。景观和生态环境得到极大改善，并改造成桥下“苏河超级管”艺术空间，从此向公众开放。 ，吸引了大量周边居民休闲游玩，也吸引了不同年龄段市民和游客的关注。成为2024年新年上海深度游的新选择，不少市民来到苏州河上这个“网红”地标“打卡”，站在桥上欣赏美景漫步苏河，漫步桥下，与“多巴胺”色的公共空间互动。
2024年，我们将围绕接头问题，探索完善项目更新模式，做出更多努力。今年，上海深入实施城市更新行动，牢牢把握“3+7+6”任务目标。在持续推进“六大行动”中，突出重点、分类施策，加快推进“两旧一村”改造、无卫生设施旧房改造、实施区域更新项目，完善零星老旧改造和烂尾项目。 “七类重点对象”更新模式包括职工住房改造、烂尾巷、公寓、花园洋房改造、“城中村”改造、老工业区更新、老旧小区更新等。商业和商业区以及景观保护区的更新。
城市更新模式的探索也因此变得更加具体和细化。今年，“两旧一村”改造确保完成零星旧建筑12万平方米、烂尾旧房改造31万平方米，启动城中村改造项目21个。截至6月，“时间已过半，任务也已过半”。结合城市更新项目库建设，通过加强统筹管理和政策倾斜，加快外滩“第二立面”、西岸等一批重点区域更新项目的谋划和推进徐汇滨江、吴淞创新城、虹桥商务区核心区。
上海围绕基本民生痛点，与时俱进，完善更新模式。对零星旧址改造，因案施策，采取征收、原址改造、内部设施升级、空置更新等综合办法，多措并举推进。实施过程中注重加强建筑筛选和风格评估，保护石库门里的风貌和肌理，延续城市文脉。在彻底转型方面，创新形成了三种转型模式。建成项目“综合改造”坚持街区总体规划，支持项目增加建筑数量、提供公共服务、完善配套设施。例如，翻瓜巷改造过程中，因地制宜扩大改造范围，同步实施社区活动中心和保障性租赁住房建设，不仅实现了区域功能的整体提升，丰富了社区形态；对零星项目进行“优化改造”，采取协议置换降低使用强度，优化地块范围，克服限制，推进就地拆除重建，努力实现“就地平衡”。比如，康建路341弄实施过程中，拆除了多层，修建了高层建筑，并建设了一定数量的保障性租赁住房，让居民搬回原地； “公益改革”专项工程，通过公益性征收、协议置换等方式，改造项目用地，用于公益设施、住房保障等，实现“补短板”的区域功能，建设完整的社区。
在城中村改造方面，我们综合分析不同城中村地点的现状和条件，实施有针对性、分类的政策，采取整体改造、规划点实施、环境综合整治三种不同的改造方式。对可分区改造的城中村，商业用地和公共服务设施可统筹规划建设，资金平衡可能性大、相对集中，坚持以合作改造为主，实施整体改造；对开发边界外的新建农村或保留村进行环境综合整治；规划为公益性项目区的城中村，将有计划地搬迁、拆除和新建。
新装修的盘龙古镇，成为游客体验江南水乡历史记忆和现代生活的网红打卡地；闵行区浦江镇赵家楼“城中村”改造工程核心景观湖已初具规模；松江区石湖荡镇“城中村”改造工程一期21#地块主体结构顺利封顶……越来越多的安置房项目竣工并投入使用。已启动的城中村改造工程正在全面加快推进，改造区城乡面貌即将焕然一新。 ，新一批项目的认定工作已提上日程。
党的二十届三中全会提出建立可持续的城市更新模式和政策法规。但从各地实际情况来看，推动城市更新从“开发模式”向“运营模式”转变、解决政策法规难题仍是制约城市更新可持续推进的重要挑战。
上海作为改革开放排头兵、创新发展排头兵，率先解决问题、发挥引领作用。
高能的城市更新离不开“高质量”、“高质量”和“可持续”。这一套相互耦合的要求，要求城市建设者和管理者具有系统思维和全球视野，识别共性问题，计算总账、结构账、模型账。
上海正在研究更多切实可行的解决方案。加强更新任务、更新模式、更新资源、更新政策、更新力量的统筹协调，把握好微观与宏观、当前与长期的关系，综合考虑城市功能、人民群众底线、住房质量、风格保护等，根据不同类型、地区，因地制宜形成差异化的更新改造方式。
探索更可持续的更新模式，在项目推进过程中“测试模型、机制、成本、规范”，为类似项目的实施提供示范。比如，探索更加可持续的“两旧一村”改造模式。借鉴北京、深圳、香港等城市的经验，在总结已有经验的基础上，加大试点力度，持续优化标准和规定，统筹保护和更新，在公众意愿之间找到平衡点。接受度、市场参与动机和财务承受能力。在多个约束条件下寻找最优解。
加大政策赋能支持。模式创新离不开政策支持。上海持续强化政策供给，赋能城市更新。围绕城市更新从立项、审批、建设、交付、运营等全过程，全面梳理卡点，加强政策设计和供给，不断完善“政策工具箱”，形成一揽子配套政策，解决当今问题问题，同时为明天提供解决方案。腾出发展空间。对实施路径、成本控制、政策体系、保障机制等进行深入梳理，总结提炼经验做法，形成可持续、可复制的更新模式。同时，中央将用好中央财政支持部分城市实施城市更新行动资金，推进地下管网改造、污水处理等城市更新重点示范城市项目建设管网示范区建设。
凝聚政府和社会各界的巨大合力。上海进一步加大对城市更新项目的专业支持力度，成立城市更新专家委员会，在更新项目规划、设计、实施、评估全过程中发挥重要作用。专业力量的作用。
用好“三部联动”机制，为全市城市更新提供成功案例和经验。在规划阶段，要求建筑师、评估师提前介入，与责任规划人员充分沟通，优化细节和指标，解决实施难度大、成本高等痛点，最终形成成熟、经济、可持续的方案。更新计划。例如，东四文里所在的静安区石门二路01号单元更新规划实施方案，就是“三部联动”机制的最新成果，也是首批全市10个更新单位试点实施项目。
做好市场主体引导和培育工作。比如，鼓励更多中央企业、城镇国有企业、优质民营企业等市场主体积极参与城中村改造。加强部门协调，重点关注城市更新现有标准与旧建筑的兼容、现有规划与现状的兼容等问题，推动各部门同向工作。
城市更新事关民生、事关发展。 “加快城市更新是城市建设进入新阶段的必然选择，是落实人民城市理念的内在要求，是完善城市核心功能的重要支撑。”市住房城乡建设管理委员会相关负责人表示，上海要增库存。数量需求、集约带来空间、更新带来效率，意味着必须更精准地挖掘现有资源潜力，通过空间的高效集约利用，实现城市整体功能的不断优化和转型升级。
上海将进一步明确目标，攻坚克难，全力推进城市更新重点任务。同时，上海将坚持问题导向、效果导向，与时俱进，创新机制，不断探索更加可持续的城市更新模式，努力谱写现代上海的中国风华章。
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