9月25日，中国人民银行货币政策委员会2024年第三季度（第106次）例会在北京召开。
会议指出，要充分认识房地产市场供求关系新变化，顺应人民群众对高质量住房的新期待，着力推动房地产市场金融政策措施落实到位。出台，支持盘活闲置土地，降低存量抵押贷款利率，促进房地产市场稳定健康。发展。加大对“市场+保障”住房供应体系的金融支持，推动加快构建房地产开发新模式。
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中国人民银行货币政策委员会召开2024年第三季度例行会议（界面新闻）
9月25日，中国人民银行货币政策委员会2024年第三季度（第106次）例会在北京召开。
会议分析了国内外经济金融形势。会议认为，今年以来，宏观调控力度加大，稳健的货币政策灵活适度、精准有效，坚定支持立场，强化逆周期调节，优化完善货币政策框架，综合运用货币政策利率、准备金、再贷款和国债交易。等工具有效服务实体经济，有效防控金融风险，为经济复苏创造适宜的货币金融环境。贷款市场报价利率改革成效显着，存款利率市场化调节机制有效发挥作用，货币政策传导效率增强，社会融资成本持续下降。外汇市场供求基本平衡，经常项目顺差稳定，外汇储备充足，人民币汇率双向浮动，预期稳定，保持在合理均衡水平上基本稳定。
会议指出，当前外部环境变化带来的不确定性加大，世界经济增长动力不强，通胀压力有所缓解，主要经济体经济表现出现分化，货币政策进入利基期。降息周期。我国经济运行总体平稳，高质量发展扎实推进。但仍面临有效需求不足、社会预期不强等挑战。要准确有效实施稳健的货币政策，更加注重逆周期调节，更好发挥货币政策工具总量和结构的双重功能，努力扩大内需、提振信心、促进经济发展。经济持续复苏。
会议认为，要加大货币政策调控力度，提高货币政策调控准确性。保持流动性合理充裕，引导信贷合理增长、均衡投放，保持社会融资规模和货币供应量与经济增长和物价水平预期目标相一致，推动物价保持在合理水平。完善利率市场化形成和传导机制，强化央行政策性利率的引导作用，充分发挥市场利率定价自律机制的作用和市场化利率的有效性。存款利率调整机制，促进企业融资和居民信贷成本企稳和下降。丰富货币政策工具箱，开展国债销售，关注长期收益率变化。畅通货币政策传导机制，提高资金使用效率。加强预期引导，增强汇率弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，防止形成单边一致预期和自我强化，防范汇率超调风险。
会议指出，要深化金融供给侧结构性改革，构建金融有效支持实体经济的体制机制。引导大型银行发挥金融服务实体经济主体作用，推动中小银行聚焦主责主业，支持银行补充资本，共同维护金融市场稳定发展。做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融五篇大文章，持续加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度，推动新型生产力加快发展力量，更有针对性地满足合理的消费者融资需求。有效运用现有各类结构性货币政策工具，推动证券、基金、保险公司互换便利、股票回购、增持、再贷款等新工具落地，维护资本市场稳定。推动科技创新和技术改造贷款利用过程，加大对大规模设备更新和消费品以旧换新的金融支持。加快形成覆盖科技型企业全生命周期的多元化接力金融服务体系，助力科技强国建设、实现高水平科技自力更生。坚持和落实“两个毫不动摇”，继续提供支持民营经济发展壮大的金融服务，进一步疏通中小微企业融资拥堵和卡点。充分认识房地产市场供求关系新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台的金融政策措施落实到位，支持盘活存量闲置房源降低现有抵押贷款利率，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”住房供应体系的金融支持，推动加快构建房地产开发新模式。落实促进平台经济健康发展的金融政策措施。有效推动金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和风险防控能力。
会议强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大、党的二十届三中全会精神党中央、中央经济工作会议、中央金融工作会议，按照党中央、国务院决策部署，带头团结一心，牢牢把握高质量发展这个首要任务，扎实推进中国式现代化，全面准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局。我们将实施扩大内需战略与深化供给侧结构性改革有机结合起来，加强宏观政策协调，全力以赴加快落实金融增量政策措施，切实改善社会预期，增强经济活力。活力，巩固和增强经济复苏向好态势。
会议由中国人民银行行长、货币政策委员会主席潘功胜主持。货币政策委员会委员张青松、李云泽、吴庆、朱鹤新、王一鸣、黄益平、黄海洲出席会议。徐受本、李春林、廖敏、宣长能、康毅、田国立因公请假。中国人民银行河北省分行、湖北省分行、广东省分行、青海省分行负责同志出席会议。
之前报道过
何时以及如何调整？市场热议存量房贷新政，多地银行纷纷回应“降低存量房贷利率”、“存量房贷转按揭”等热点问题（每日经济新闻）
现有抵押贷款利率何时会降低？如何实施存量住房贷款跨行转按揭？针对近期引发市场和购房者热议的新一轮住房金融政策，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访多地银行机构，与业内人士深入探讨了对购房者的影响。转按揭业务将对银行和购房者产生影响。影响。
“你想要官方的答复吗？”某大行个人贷款中心负责人笑着告诉记者，最近前来咨询的客户太多了。现有的按揭贷款关系到每个家庭的“钱袋”，也与银行的经营发展密切相关。
9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，降低现有房贷利率，统一住房公积金贷款最低首付款比例，商业银行将降低现有房贷利率。引导降低现有抵押贷款利率至接近新抵押贷款利率。潘功胜在发布会上介绍，央行拟引导银行对存量房贷利率进行批量调整，预计平均降幅在0.5个百分点左右。预计这项政策将惠及5000万户、1.5亿人，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
回顾一年前，上一轮存量房贷利率调整，存量房贷与新增房贷利差大幅缩小。 2023年8月31日，央行、国家金融监管总局发布《关于降低首套存量贷款利率有关事项的通知》，决定自9月25日起降低符合条件的首套存量贷款利率同年的。借款人可以通过申请新贷款取代现有抵押贷款并改变利率来减轻现有抵押贷款的压力。
随后，多家银行发布公告，自2023年9月25日起分批下调现有首套房贷款利率，并明确了操作细节。 9月初，工商银行、农业银行、建设银行、建设银行四大国有商业银行相继发布公告，明确存量首套房贷款利率调整相关事项并就调整范围、调整利率水平、调整方式等作出答复。此后，多家股份制银行和地方城乡商业银行纷纷效仿，陆续披露存量房贷利率调整细节。
记者注意到，央行此前发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，当年新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较去年同期下降0.29个百分点。去年同期，存量突破23万亿元。首套房贷款利率平均降低0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
2024年5月17日，住房贷款新政策公布。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，央行取消了国家层面个人住房贷款利率下限。大部分城市取消了本地首套房、二套房贷款利率下限。金融机构可以自主确定客户的个人利率。住房贷款利率。此后，新旧房贷利率差距再次拉大，因此购房者尤其关注新一轮现有房贷利率的下调。
目前，我们现有的抵押贷款平均利率约为4%，甚至更高。以此计算，如果商业贷款金额为100万元，还款期限为30年，那么利率下调50个基点后，每月还款额将减少280元左右，利息支出可30年减少10万元以上。
值得注意的是，去年现有抵押贷款利率的下调并不包括第二套住房；然而，这一减少包括第一套住房和第二套住房，这表明了政策的力度。
“由于涉及借款人较多，银行也需要一定的时间来做好必要的技术准备。”潘功胜在新闻稿中表示，下一步，央行还考虑引导商业银行完善住房抵押贷款定价机制，与银行和客户按照市场化原则独立协商进行动态调整。
作为购房者，记者就存量房贷利率下调问题咨询了北京、上海多家银行个人贷款部门。工作人员均表示，还需等待具体细节的公布。 “具体执行时间和操作方式，还要等监管部门出台细则后，我们再开会讨论实施。细则出来后，我们会统一通报。”工商银行工作人员表示。成员。
记者注意到，目前市场热议的存量房贷降息模式中，除了与去年类似的“重定价”之外，还有“转按揭业务”。据英国《金融时报》报道，关于存量住房贷款跨行转抵押问题，央行9月24日表示，将首先在银行（商业银行）内部实施转抵押，然后再考虑是否有银行间再抵押的机会（允许）。 。
“重新定价”是指现有抵押贷款借款人与原贷款银行协商确定新的抵押贷款利率，购房者将抵押贷款从A银行以更优惠的利率转移至B银行，并根据该合同签订抵押合同。关于最新的贷款要素；而“转按揭”业务中，贷款人可以更换贷款银行。即C银行现有的按揭贷款利率是4.3%，但新的按揭贷款利率是3.3%。那么你可以与银行协商C签订新合同并将利率同步至3.4%。
那么，商业银行如何开展“转按揭”业务呢？他们的“困难”是什么？
“你想要官方的答复吗？”西部地区某大银行个人贷款中心负责人笑着告诉记者，近期咨询的客户不少，但目前还没有出台操作细则。我们只能说，“我行已关注相关消息，目前正在积极研究相关方案和具体操作细则。收到监管部门正式文件后，我们将尽快有序推进实施”。今后，我行将依法通过官网、网点、客户等渠道公布具体操作指引，欢迎您随时咨询。 ”
回顾过去，2008年存量房贷利率大规模调整期间，“房贷跨行转账”也放开了。当时央行将房贷利率下限从0.85倍下调至0.7倍。为了留住客户，不少小银行启动了银行间房贷转账，并大力打折利率。但当时银行的净息差较高，大多在3%以上，利润巨大。现有房贷业务即便经历“贴息战”，仍有超过2%的净息差。
今天与过去不同。 8月9日，国家金融监管总局发布2024年第二季度银行保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与一季度一致2024年第四季度，较去年同期下降20BP，处于历史低位。
据记者统计，上半年A股上市银行净息差持续收窄。东方财富精选数据显示，截至2024年6月末，42家A股上市银行平均净息差为1.64%，较上年末下降0.14个百分点，降幅为0.22个百分点。与去年同期相比的分数。
其中，16家上市银行净息差低于行业平均水平1.54%，4家银行与行业平均水平持平，共有30家银行低于《合格审慎评估实施办法》中的1.8% （2023年修订版）”评级“警戒线”。
转按揭业务实际操作中存在哪些风险和困难？
兴业银行首席经济学家鲁政委指出，从发展“转按揭”业务需要考虑的问题来看，在银行间“转按揭”业务中，必须考虑抵押品的重估价值价值、抵押权属的变化、风险不同银行的贷款标准各不相同。此外，从操作便利性角度来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”可能会增加很多额外的工作量。事实上，在此前对现有房贷利率的调整中，银行普遍采用了更为简单的方法，即系统自动调整，直接降低后续月份的月供金额，无需客户额外操作。
“与重定价相比，转按揭业务是一项相对复杂的金融业务，涉及多个利益相关方，需要在风险控制和市场活跃度之间找到平衡点。”一位银行业资深研究员告诉记者。他认为，银行面临的首要影响是利差压缩，尤其是净息差和盈利能力面临压力的银行。此外，银行可能需要降低利率来吸引和留住客户，这将增加市场竞争压力。
从操作角度看，转按揭涉及多个环节，增加了银行的运营成本和操作难度。该人士表示，“短期来看，转按揭业务可能会压缩银行息差空间，影响其短期盈利。但从长期来看，转按揭业务也可能在一定程度上降低不良贷款率，改善银行贷款利率。”资产质量，增强银行的市场竞争力。”
为什么转按揭业务首先在银行内部运作，暂时不支持跨行操作？
该人士认为，初步实行银行内部转按揭，可以避免跨行操作带来的复杂性，降低协调成本和风险。同时，也可以避免银行之间的不平衡竞争，影响市场稳定。 “房贷跨行转让涉及较多法律和操作上的困难，如房贷权属变更、信息共享等问题，需要进一步的政策和技术准备。”
对此，东方金城首席宏观分析师王庆表示，存量房贷将在银行内部“转抵押”，即存量房贷利率重新定价，与降息是一样的。去年9月的道路。之所以强调“转按揭初期将在银行内部实施”，主要是因为目前现有的按揭贷款对于银行来说仍然是高收益、低风险的优质资产。允许跨银行转按揭将加剧银行之间的竞争，特别是现有抵押贷款的竞争。规模占比较高的大型银行将受到较大影响。
“对于购房者来说，在实际办理转按揭业务时，需要对房产进行重新评估。如果房产估值下降，可能会导致可贷额度减少。”该人士提醒，如果房价下跌，可能会影响转按揭操作中的贷款金额，给房主带来额外的经济负担。此外，还应关注业务过程中可能产生的费用和时间成本，以及个人信用状况变化对新贷款申请结果带来的不确定性。
海外转按揭业务如何运作？
民生宏观团队分析认为，以美国为例，2008年金融危机期间，国家推出了住房保障再融资计划（HARP），通过降低利率或延长贷款期限等方式，帮助陷入困境的房主减少还款。付款压力。
此外，日本的转按揭业务主要依靠合同条款的创新来优化贷款条件。例如，日本住宅金融公司（JHF）提供的“Flat 35”产品，允许借款人选择固定利率的长期抵押贷款，以应对利率变动的风险。居民可申请前十年还款0.25%的折扣，前五年还可申请额外0.25%的折扣。同时，利率按月审核，合同中的固定利率有可能发生变化。
从实施主体来看，美国的转按揭政策由政府主导，设立专门目的机构从银行收购现有按揭贷款，不仅保证了商业银行资产负债表的健康，而且并确保房贷政策实施的范围和有效性；在日本，利用创新的合同条款，例如“Flat 35”提供的长期固定利率贷款，吸引借款人进行再抵押，从而降低利率风险。
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