购房者、房地产经纪人和其他各方都很高兴。
“国庆假期计划临时调整，我们未来几天制定了新的营销计划，全力冲击‘金九银十’。”存量房贷利率下调、房贷最低首付比例统一的消息公布后，深圳一家民营房企的营销总监显得很兴奋，“刚过的中秋节销售业绩一般，这次要好好推一推！”
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，下调存量住房贷款利率并统一住房贷款首付比例，引导商业银行存量住房贷款利率下调至新发放贷款利率水平，平均下调0.5个百分点左右。此外，还将统一首套、二套房贷款首付比例。消息一出，房地产开发商、购房者及市场各方都对新政充满期待。
提前还贷现象有望降温
“期盼已久的存量房贷利率下调终于官宣了！”记者随即采访了多位二手房业主，大家的第一反应是激动，但也希望银行能尽快出台相关细则。市场呼吁下调存量房贷利率的深层次原因之一是，存量房贷利率普遍高于新发放贷款利率。据克而瑞研究中心报告显示，30个重点城市首套房商业贷款利率平均为3.21%，而存量房贷利率为2.1%，平均利率在4%左右。
以深圳市场为例，深圳乐优家研究中心数据显示，若深圳存量房贷利率下降0.5个百分点，此前已购房的房主当前房贷利率多为4.15%，利率或将调整为3.65%。以商业贷额计算，30年期等额本息贷款下，4.15%利率下月供为14583.1元，3.65%利率下月供为13723.79元，月供节省859.31元，合计节省利息约30.93万元。
“刚刚把积蓄里的50万元贷款提前还了，心里轻松了很多。”近日，2021年以“高价”购房的陈诚（化名）与记者分享了自己的房贷“减负”历程，“我的房贷利率超过4.5%，有点压力，很多购房者都像我一样，选择提前还贷。”不过，他也表示，“如果存量房贷利率下调，提前还贷的意愿就会减少，每个月省下来的钱，还可以适当增加消费。”
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前承受高利率的主要是2017年至2021年之间买房的购房者，这些人中很多是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民，还有一些投资者。目前，不少城市房价已经回落到2017年左右，如果利率过高，导致还款压力较大，部分群体可能面临还款违约的风险。 “本次降息的影响也利好重点城市首套房购房者的存量贷款。目前一线城市以及厦门、杭州等城市的首套房贷利率较高，本次利好影响比较大。在利率下行周期较大的背景下，延迟贷款申请是最好的选择，但本次降息打消了购房者的顾虑，即存量贷款利率可能定期下调，以保持其与增量贷款利率的平衡。另外，提前还贷现象也会明显缓解，有利于促进消费，一方面支持房地产消费，一方面通过增加房地产活跃度来稳定内需，特别是对冲通缩，同时也是为了打击绕开经营性贷款、消费性贷款等违规套贷行为。”
房地产经纪人很忙
“我赶紧编辑了各种微信，发给客户，告诉他们这个好消息。”在深圳罗湖的一家房产中介公司，所有房产中介经理都忙得不可开交。“仅今天上午，我就接到了十几个客户打来的固定电话，都在询问相关政策的具体情况，特别是一些改善型客户。刚过去的中秋节，市场成交量其实低于预期，买家的顾虑还是很多的，市场需要更多的政策支撑‘金九银十’。”一位房产中介经理说。
而对于房地产开发商，记者在此前采访中发现，他们推出新项目的积极性似乎低于预期，部分项目甚至没有针对中秋推出相应的营销活动，不过降低存量房贷利率、降低首付比例等利好政策将刺激楼市好转的客户，不少楼盘营销人员表示，针对有购房升级意向的客户，将推出新的优惠活动。
人民银行行长潘功胜在会上表示，两项房地产金融政策文件期限将延长。此前，人民银行、金监局已发布金融16条和商业地产贷款两项阶段性政策，政策有效期由2024年12月31日延长至2026年12月31日。此外，人民银行将支持房地产企业存量土地收购。在利用部分地方政府土地储备专项债券基础上，研究允许政策性银行和商业银行发放贷款，支持符合条件的企业以市场化方式向房地产企业收购土地，盘活存量土地，缓解房地产企业资金压力。如有需要，人民银行可提供政策支持。
上海易居房地产研究所副所长严跃进表示，过去涉及房地产和土地的专项债券调控较为严格，但今年支持力度明显加大，其实也是消化房企库存的财政利器，对帮助房企去库存、消化风险土地项目也起到了积极作用。
不过李宇嘉也提醒，部分开发商的存量土地已被抵押，还债困难，有的还有隐性债务难以解除。另外，开发商也未必愿意以极低的价格出售，即使想卖，也很少有足够的钱。之前有实体入市购买，一方面是因为拍卖市场上有便宜的好地段地块，另一方面，部分存量地块已有配套建设、商业办公或自有物业，这些规划要求以前是可以承受的，但现在看来难以承受，修改规划也相当困难。
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