9 月 20 日 LPR 未调整,房贷利率按兵不动,后续降息概率仍存

admin 2024-09-21 阅读:13

出品 | 搜狐房产、焦点财经

作者:王泽宏

最新房贷利率维持不变。

9月20日,新一轮贷款市场基准利率(LPR)发布,一年期及五年期以上贷款市场基准利率保持不变,其中一年期LPR维持在3.35%;五年期以上LPR维持在3.85%。

此前一天,美联储启动降息,联邦基金利率目标区间下调50个基点,被视为降息通道的开始,国内不少专业人士认为,此举利好中国房地产市场,预计未来我国对存款准备金率、降息等政策的调整或将加快实施。

不少业内人士预测,美联储降息将对房贷政策产生积极影响,今年9月至年底LPR降息概率和幅度将有所增大,有助于引导存量房贷利率进一步下调,甚至有观点认为,最早9月20日LPR利率就会下调,降息潮或将持续。

但这一预测落空,9月20日LPR报价保持不变。不少业内专家分析,今年LPR是否还有下调空间,以及进一步下调存量房贷利率的可能性有多大。

LPR下调或将在四季度体现

中国企业资本联盟副会长白文曦对搜狐财经表示:“虽然9月份LPR报价没有变化,但考虑到经济平稳运行面临的挑战以及中美利差收窄等因素,四季度央行降息的可能性仍然较大。”

此外,下调存量房贷利率将大幅减轻居民负担、提振市场信心,涉及房贷规模38万亿元,预计此轮下调存量房贷利率60-80bp,每年可减少借款人利息支出约2280亿元至3040亿元。

“综合来看,虽然目前LPR报价保持不变,但未来央行根据经济形势、物价走势等,可能在四季度再次下调主政策利率,并可能进而引导LPR报价随之下调,从而对存量房贷利率造成影响。因此,存量房贷利率下调的可能性仍然存在。”白文曦指出。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出,“目前LPR不调整,不代表后续没有调整空间,从目前的商品零售价格、资产价格来看,需要更加宽松的货币金融政策。所以LPR下调只是时间问题,可能在四季度就会体现出来。”

“从下调购房贷款利率和下调存量房贷利率来看,后续还有进一步下调的空间,这也有助于进一步降低房贷成本。”严跃进表示。

不过,不少业内专家认为,短期内下调存量房贷利率的概率很小。

短期内不太可能降低现有抵押贷款的利率

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“美联储降息预示着后续降准、降息的渠道会更宽,比如房贷利率有更大的进一步调控空间。不过,我国是否会立即降息,仍受政策制约。”

银行存贷环境发生较大变化,资金来源成本上升,今年以来随着存款利率下行、存款“手工补息”调控,存款纷纷流向银行理财市场,今年上半年银行理财规模超29万亿元。中信证券认为,在国有银行的带动下,2024年下半年理财规模有望重回31万亿元的历史高位。

截至8月末,我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%、2.3%,且未来还将继续下降,这也导致银行净息差持续跌破警戒线,净息差为1.54%,已连续6个季度低于1.8%的警戒线。

在李雨嘉看来,去年9月份,央行对超过22万亿元的存量房贷(占比65%)利率进行了下调,平均降幅73个基点,短期内进一步下调的可能性较小。

同策研究院联席院长、首席研究员宋宏伟对搜狐财经表示:“下调存量房贷利率是一场零和游戏,短期来看,以牺牲银行短期利益为代价,对广大购房者有利;但对银行不利。目前,银行净息差已降至1.54%左右,达到历史低位,明显低于1.8%的银行合理利润率门槛。银行对于下调存量房贷利率存在抵触情绪。”

今年二季度末,银行个人住房贷款余额37.79万亿元,较2022年三季度峰值38.9万亿元下降1.1万亿元,而且这一趋势还在延续。

“从长期来看,银行将通过降低存款利率、扩大现有存贷利差来转嫁成本,这将使得加快降低现有房贷利率的步伐成为可能。”

宋宏伟认为,从实际观察来看,下调存量房贷利率对提振购房需求作用不大,另外,房贷是20至30年的长期贷款,如果未来利率上升,商业银行无力为这些存量房贷业主提供贷款利率上调,会不会加息?“因此,银行的积极性并不高,不太可能对存量房贷利率进行调整。”

中国城市房地产研究院院长谢逸峰也持同样观点,他认为,即便市场呼声要求下调存量房贷利率,今年也不太可能出现,主要原因还是银行利差难以弥补。

“如果有办法弥补这个利差,那么向下调整的过程可能会加快,比如降低存款利率,但这会导致银行难以吸引存款,存钱的人也会减少,”他指出。

现有抵押贷款业主如何“降低抵押贷款”

如果短期内存量房贷利率不下调,存量房贷业主如何“自己降低利率”?谢逸峰认为,有三种方式可以调整:

一种是转移抵押,就是把房子“卖”给自己人,然后找银行再抵押;

二是推行“商转公”,即将商业性住房贷款转为公积金住房贷款;

第三,现有房贷客户与银行重新协商房贷利率。

目前,首套房五年以上公积金贷款利率为2.85%,低于6月份新发放房贷平均利率3.45%,目前已有30余个城市推出“商对民”业务,包括深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等城市。

“第三种方法实施起来比较困难,除非有特殊情况,银行一般不会重新协商利率。”谢逸峰强调。

宋宏伟指出:“房贷转让现在还没放开,如果放开,会造成银行间的恶性竞争,如果限定在同一家银行,在一定程度上是可行的。”

“如果不能转移抵押贷款,可以用经营性贷款代替,或者采用‘名义转移’的方式,也就是虚假转移,名义上的转移,比如父亲和儿子之间的虚假交易,用新的贷款代替原来的贷款,从而降低抵押贷款利率。”

目前,新房首套房、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%,旧房首套房、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%、5.15%-6.23%,现有首套房贷利率差为0.90%-1.3%,二套房贷利率差为1.9%-2.67%。

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