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作者：王泽宏
最新房贷利率维持不变。
9月20日，新一轮贷款市场基准利率（LPR）发布，一年期及五年期以上贷款市场基准利率保持不变，其中一年期LPR维持在3.35%；五年期以上LPR维持在3.85%。
此前一天，美联储启动降息，联邦基金利率目标区间下调50个基点，被视为降息通道的开始，国内不少专业人士认为，此举利好中国房地产市场，预计未来我国对存款准备金率、降息等政策的调整或将加快实施。
不少业内人士预测，美联储降息将对房贷政策产生积极影响，今年9月至年底LPR降息概率和幅度将有所增大，有助于引导存量房贷利率进一步下调，甚至有观点认为，最早9月20日LPR利率就会下调，降息潮或将持续。
但这一预测落空，9月20日LPR报价保持不变。不少业内专家分析，今年LPR是否还有下调空间，以及进一步下调存量房贷利率的可能性有多大。
LPR下调或将在四季度体现
中国企业资本联盟副会长白文曦对搜狐财经表示：“虽然9月份LPR报价没有变化，但考虑到经济平稳运行面临的挑战以及中美利差收窄等因素，四季度央行降息的可能性仍然较大。”
此外，下调存量房贷利率将大幅减轻居民负担、提振市场信心，涉及房贷规模38万亿元，预计此轮下调存量房贷利率60-80bp，每年可减少借款人利息支出约2280亿元至3040亿元。
“综合来看，虽然目前LPR报价保持不变，但未来央行根据经济形势、物价走势等，可能在四季度再次下调主政策利率，并可能进而引导LPR报价随之下调，从而对存量房贷利率造成影响。因此，存量房贷利率下调的可能性仍然存在。”白文曦指出。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，“目前LPR不调整，不代表后续没有调整空间，从目前的商品零售价格、资产价格来看，需要更加宽松的货币金融政策。所以LPR下调只是时间问题，可能在四季度就会体现出来。”
“从下调购房贷款利率和下调存量房贷利率来看，后续还有进一步下调的空间，这也有助于进一步降低房贷成本。”严跃进表示。
不过，不少业内专家认为，短期内下调存量房贷利率的概率很小。
短期内不太可能降低现有抵押贷款的利率
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“美联储降息预示着后续降准、降息的渠道会更宽，比如房贷利率有更大的进一步调控空间。不过，我国是否会立即降息，仍受政策制约。”
银行存贷环境发生较大变化，资金来源成本上升，今年以来随着存款利率下行、存款“手工补息”调控，存款纷纷流向银行理财市场，今年上半年银行理财规模超29万亿元。中信证券认为，在国有银行的带动下，2024年下半年理财规模有望重回31万亿元的历史高位。
截至8月末，我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%、2.3%，且未来还将继续下降，这也导致银行净息差持续跌破警戒线，净息差为1.54%，已连续6个季度低于1.8%的警戒线。
在李雨嘉看来，去年9月份，央行对超过22万亿元的存量房贷（占比65%）利率进行了下调，平均降幅73个基点，短期内进一步下调的可能性较小。
同策研究院联席院长、首席研究员宋宏伟对搜狐财经表示：“下调存量房贷利率是一场零和游戏，短期来看，以牺牲银行短期利益为代价，对广大购房者有利；但对银行不利。目前，银行净息差已降至1.54%左右，达到历史低位，明显低于1.8%的银行合理利润率门槛。银行对于下调存量房贷利率存在抵触情绪。”
今年二季度末，银行个人住房贷款余额37.79万亿元，较2022年三季度峰值38.9万亿元下降1.1万亿元，而且这一趋势还在延续。
“从长期来看，银行将通过降低存款利率、扩大现有存贷利差来转嫁成本，这将使得加快降低现有房贷利率的步伐成为可能。”
宋宏伟认为，从实际观察来看，下调存量房贷利率对提振购房需求作用不大，另外，房贷是20至30年的长期贷款，如果未来利率上升，商业银行无力为这些存量房贷业主提供贷款利率上调，会不会加息？“因此，银行的积极性并不高，不太可能对存量房贷利率进行调整。”
中国城市房地产研究院院长谢逸峰也持同样观点，他认为，即便市场呼声要求下调存量房贷利率，今年也不太可能出现，主要原因还是银行利差难以弥补。
“如果有办法弥补这个利差，那么向下调整的过程可能会加快，比如降低存款利率，但这会导致银行难以吸引存款，存钱的人也会减少，”他指出。
现有抵押贷款业主如何“降低抵押贷款”
如果短期内存量房贷利率不下调，存量房贷业主如何“自己降低利率”？谢逸峰认为，有三种方式可以调整：
一种是转移抵押，就是把房子“卖”给自己人，然后找银行再抵押；
二是推行“商转公”，即将商业性住房贷款转为公积金住房贷款；
第三，现有房贷客户与银行重新协商房贷利率。
目前，首套房五年以上公积金贷款利率为2.85%，低于6月份新发放房贷平均利率3.45%，目前已有30余个城市推出“商对民”业务，包括深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等城市。
“第三种方法实施起来比较困难，除非有特殊情况，银行一般不会重新协商利率。”谢逸峰强调。
宋宏伟指出：“房贷转让现在还没放开，如果放开，会造成银行间的恶性竞争，如果限定在同一家银行，在一定程度上是可行的。”
“如果不能转移抵押贷款，可以用经营性贷款代替，或者采用‘名义转移’的方式，也就是虚假转移，名义上的转移，比如父亲和儿子之间的虚假交易，用新的贷款代替原来的贷款，从而降低抵押贷款利率。”
目前，新房首套房、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，旧房首套房、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%、5.15%-6.23%，现有首套房贷利率差为0.90%-1.3%，二套房贷利率差为1.9%-2.67%。
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