现有抵押贷款的利率与最新的抵押贷款利率之间至少存在 80 个基点的差距。任何头脑正常的股票抵押贷款持有人都不能对这样的利差视而不见。
作者丨张明阳
这两天，有报道称，中国最早将于 9 月下调存量住房贷款利率，降息幅度将达到 50 个基点，商业银行目前正在“做最后的准备”。
对于那些背负高额抵押贷款的人来说，这无疑是个好消息。
但他们也应该敏感到这样一个事实，即自8月底以来，有很多关于现房贷降息的消息，两周过去了，他们仍然停留在“造谣”阶段。
这是一记重拳，市场一直在有点焦急地等待。
01
为什么似乎早就应该降低现有抵押贷款的利率，最合理的解释是，相关利益相关者仍处于最后阶段。
对面自然是想为此损失巨额利差收入的银行。
9月2日，招商银行行长王亮在交流会上主动回应了存量住房贷款问题：目前，招商银行只在媒体上看到了新闻，尚未收到宏抵押贷款管理部门、中国人民银行或国家金融监督管理总局的意见， 也没有征求商业银行和其他各方的意见。
这段话的意思很明显，如果你想降低存款和抵押贷款的利率，最起码要跟商业银行商量，就算出台，也不会这么快。王
亮校长的以下声明更能说明问题：
一旦这项政策出台，它将对银行业现有的抵押贷款利率产生负面影响。相信宏管理部门在推出类似政策之前，会做好充分的论证研究工作。
在字里行间，对降低住房贷款存量利率的抵制再明显不过了。
图表 / Diagram Worm Creativity
从银行的角度来看，王行长的话并没有什么错。
今年上半年，六大银行（工业、农业、建筑、中国、通信和邮政服务）的收入和利润几乎全部下降，核心原因是净息差下降。
这时候，现有抵押贷款的利率将急剧下降，银行的日子会更加艰难。
8月底以来，商业银行股价的连续大幅回调，恰恰反映了这种悲观的预期。
但问题在于，降低现有抵押贷款的利率远非银行一个人的事，即使没有人关心抵押贷款人的利益，也关系到房地产市场的稳定，甚至关系到整体经济形势。
银行对这件事的意见应该听，但如果只从银行的角度考虑问题，那就太荒谬了。
9月7日，住房和城乡建设部媒体《中国房地产报》刊发了题为《支持楼市内需，利率政策可借》的社论称，对于降低存量住房贷款利率，“应利用非常时期”。
《中国地产报》直接向金融部门和银行喊话，“最近，我们也注意到银行家们对降低存房贷款利率有意见......金融部门要更好地打开大门，积极倾听市场的有益声音，这样才能对边际股票贷款利率进行科学调整。
为了增强自身观点的合法性，社论甚至触及了改革的大局，“改革需要勇气和突破”，敦促银行尽早做出决定。
一边是金融部门，一边是房地产部门，双方在空中吼叫，把所有问题都写在纸上，把争议公之于众，这无疑是一场极其难得且健康的游戏。
02
根据中原地产研究院统计，2024 年 8 月，全国首套房的平均利率已降至约 3.25%，其次居贷款的平均利率约为 3.6%。在一些城市，第一笔住房贷款的利率甚至可以低于 3%。
至于全国住房贷款存量的利率，一般还是在4%左右，有的甚至保持在4.5%以上的高位。
这也意味着现有抵押贷款的利率与最新的抵押贷款利率之间至少存在约 80 个基点的差距。
任何头脑正常的股票抵押贷款持有人都不能对这样的利差视而不见。
正因为如此，近年来出现了巨大的“提前还款浪潮”。这也是一种市场行为。
然而，仅靠现有抵押贷款持有人的提前还款显然无法推动银行主动做出改变。
目前，银行面临“不得不降级”的多重压力。
首先，如前所述，来自房地产行业的压力是楼市要稳定，减少住房贷款存量势在必行。
其次，消费数据的低迷引起了上级经济主管部门的高度重视。尤其是在一线城市，住房贷款的压力正在对普通居民的消费产生显著的挤出效应。
国家统计局发布的数据显示，2024 年 6 月，北京、上海、广州、深圳社会零增速同比分别较 5 月大幅回落 12.8%、11%、10.2% 和 3.2%，降至 -6.3%、-9.4%、-9.3% 和 -2.2%。
在中国，政策压力往往比市场压力更大。贷款持有人的抱怨远不如整体经济形势具有决定性。
图表 / Diagram Worm Creativity
面对压力，银行当然有办法保护自己。
银行的经典论点是，银行体系内的利差不再高，再压缩不仅会伤害银行的正常运营，而且很容易造成系统性风险。
这在前几年可能很有用，但现在已没有说服力。
正如上述中国房地产报社论所说，“要根据经济环境，优先优化与房地产消费相关的金融、货币、财税等政策”。
相比于银行的经营压力，当前房地产和宏观经济是“沉重”和“紧急”的一面。
与中国经济的其他领域相比，银行的状况要好得多，至少从表面上看是这样。很多地方都在“砸锅卖铁”，银行几十年来仍然不愿意停留在“躺着赢”的状态。
中国银行业的深层风险在于潜在不良资产的规模。
然而，降低现有住房贷款的利率有利于改善银行的不良资产状况。逻辑也很简单：利率下降，无法履行合同甚至违约的抵押贷款持有人越来越少。
这两年，当我打开社交媒体时，我能看到无法偿还抵押贷款、不时被迫违约的“故事”。
较低的利率，即利息收入少一点;但大规模的不履行实际上是一种系统性风险。
对此，银行应该意识到这一点，但又不愿意公开谈论，这是在游戏中，就是要揭露底牌。
更何况，任何人，包括银行，都有侥幸的心态，虽然“大规模抵押贷款违约”很可怕，但毕竟没有发生过;而股票抵押贷款的高利率是可以听到的即时现金流。
03
我相信，在各种压力下，银行最终会妥协。
降低现有抵押贷款的利率只是时间问题。
然而，银行的博弈和抵抗仍然有意义。
例如，新按揭贷款的利率与现有按揭贷款的利率相差现在是 80 个基点，但最终会下调 80 个基点吗？
从目前的消息来看，至少在第一阶段不太可能达到 80 个基点，最多不超过 50 个基点。
这 30 个基点的临时节省是银行游戏的结果。
图表 / Diagram Worm Creativity
再举一个例子，不是引入了降低股票抵押贷款的利率吗？一个月、一周、甚至一天的每个晚上，都意味着银行已经“挽回”了数亿的“亏损”，银行自然很高兴看到这种情况发生——考虑到大局，我已经同意减少，你不让我多拖延十天半个月吗？
一个附带的好处是，正是因为这个消息，市场下调了现有抵押贷款的利率，很多打算提前偿还贷款的贷款人也都停止了行动，处于观望状态。这为银行“挽回”了大量的“损失”。
等着吧。
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