8月初，房地产市场传来最新消息，包括苏州在内的部分城市首套房商业贷款利率已降至3%以下，加之各城市首付比例不断降低，政策利好新购房者越来越明显。
另一方面，当新抵押贷款的利率一路下滑时，在无人关心的角落里，一批现有的贷款持有人却被困在山顶，坚守4.75%甚至5.8%的利率。
一个多点的利率差，让两者之间撕开了一道巨大的鸿沟：有“高位守卫”人士算过，同一个城市，同一个贷款期限，同一个100万元贷款，利息总额能相差23万元，足够买一辆中档车了。贷款额越大，利息差越大。
利差的现实就像一扇门，一旦打开，就很难关闭。
1.头顶上的“附加点”
2024年6月底，北京调整商业贷款利率：首套房商业贷款利率下限调整为LPR减45个基点，较此前LPR加10个基点下调55个基点；二套房利率调整为五环外LPR减25个基点、五环内LPR减5个基点。
不到一个月后，央行调整了LPR报价，五年期以上LPR执行3.85%。这也意味着，北京地区首套房利率降至3.4%，为历史最低水平，五环以内二套房利率降至3.8%。
这是李青松最想挡的消息。她的房子是2021年8月买的，在北京，她是当时全国首套房贷款利率最高的人之一——4.75%。光是利率上调幅度，就和现在的政策相差100个基点。唯一比她利率高的人群，就是当年的二套房买家。
张丽的房子也是2021年8月买的，是她为了孩子上学购买的学区房，总价600多万，每月还款1.6万多元，目前利率5.25%。
如果把贷款利率比作一座山，那么他们就是站在珠穆朗玛峰上的人，他们并没有“俯视群山”的感受，而是珠穆朗玛峰压在他们心头。
李青松算了一笔账：同样是100万元的贷款，贷款期限为300个月，他需要支付的利息总额为71.03万元，在等额本息的情况下，每月的还款额为5701元。
在现行利率条件下，新购房者需向银行支付利息48.58万元，比自己支付的利息少三分之一，每月还款不足5000元。
当然，LPR调整对存量房贷业主也有利，因为大多数人在申请贷款时，都选择贷款利率随LPR浮动。但在现行政策下，购房时LPR只能在1月1日或贷款发放日进行调整，与100个基点的差价相比，实在是杯水车薪。
米泉2023年7月买了房，几乎是4.75%高额房贷利率下最后一个站岗的，当时她刚交完北京五年的社保，又即将和相恋多年的男友结婚，买房是必然的选择。
当时，北京的购房政策已经放宽。“谁也看不到未来，所以买了（房子）绝对不会后悔。”和米泉同期购房的邱莉告诉《保边》。
根据此前的调整记录，五年期LPR在2023年7月下调至4.2%，并维持数月，此后又多次下调，目前已降至3.85%。
2. 被动自救
尽管对买房这一行为并不后悔，但邱莉、李青松和米泉却都做出了同一个选择：提前还贷。
从2022年底开始，就出现了几波提前还款潮。2023年2月，李青松申请了第一笔提前还款。因为当时还款的人太多，线上APP甚至都要排队，还款时间已经排到了5月份。她不禁自嘲，当初买房，市场太热，银行没额度，要等好几个月才能贷到款。现在市场太冷，提前还款要等好几个月。掰着手指头算，这冷热期只隔了两年。
“你尽力降价，我尽力还。”谈到提前还款，每一位房贷持有者心中的想法都惊人的相似。
截至目前，米泉已提前还款三次，一年内将原本180多万的商业贷款缩减至90多万，每次还款约20-30万。用她的话来说，这是“省吃俭用”。她计划在3-5年内还清剩余的商业贷款。
这些钱一部分是年终奖，一部分是家里的公积金。她和丈夫都是山东农村人，家里几乎没有给过他们买房的资金支持，只能靠自己提前还贷。好在两人都在大型互联网公司工作，工资足够维持生活，房子也已经装修好了，省去了装修的时间和费用。
除了提前还贷，在房地产政策宽松的背景下，不少城市都开始支持商业贷款转公积金贷款，包括重庆、厦门、长沙、武汉等。虽然需要满足一定条件、手续也相对复杂，但公积金贷款利率已降至3%以下，比高息的商业贷款划算得多。社交媒体上，商业转公积金贷款的教程随处可见。
不过，目前为止，北京并不支持“商转民”转型。
与许多人一样，米泉也曾尝试向相关政府部门，比如12345、中国人民银行北京分行等反映存量贷款利率情况，她打过不止一次电话，对方比以前更重视说辞，但目前为止没有出现新的变化。
如果为了降低利息而找信得过的亲戚朋友重新转让房产，不仅风险大，还会涉及高额税费，很不划算。
由于无路可走，一些人开始申请消费贷款和商业贷款来偿还抵押贷款。这些贷款虽然利率低，但还款期限短，而且有被银行追债的风险。
李青松咬了咬牙，决定通过攒钱的方式提前还清贷款。
同样，夫妻俩原本就比较节俭，现在大笔开支也都缩减了，比如搬进来时想换掉的电器，看了看还能用几年。
即便不考虑存量贷款和新增贷款的巨大利差，邱礼还是准备提前还贷，原因很简单，2020年到现在理财亏损超过30%，银行存款利率最近也创历史新低，用这笔钱还房贷，其实才是最理性的选择。
3. 买还是不买？还还是不还？
存量之争也让不少潜在购房者下定决心继续观望。一方面，包括一线城市在内的房地产贬值趋势尚未完全逆转，谁也不敢保证自己不会“一买就亏”。即便是刚需型的购房者，也总是希望以更低的价格买到。
另一方面，那些观望的人心里也很清楚，只是在买房的那一刻，它们是“增量”，一旦成交，就变成了“存量”。
我在米泉的朋友也是一对从北京搬来的夫妻，两人都是三甲医院的医生，已经有一个孩子了，原本想2023年买房，今年不着急了，“如果以后更划算，干嘛现在买？反正这么多年都是租房住。”
数据方面，6月一系列限制性政策放松后，成交量明显回升。据诸葛数据研究中心发布的报告显示，2024年6月，14个重点城市二手房成交量同比增长27.89%，不仅创下了2023年5月以来的新高，也结束了此前4个月成交量下滑的趋势。
到了7月，前期政策释放效应逐渐减缓，受制于当前市场信心疲软、居民收入预期未见改善等因素，对成交量的提振作用有限。据诸葛数据研究中心数据显示，7月14个重点城市二手住宅成交量环比增长0.26%，同比增长42.84%。2024年1-7月14个重点城市共成交705358套，较去年同期下降3.0%。
观望情绪似乎仍未打破。
事实上，存量房贷利率并非一直在降，2023年9月，中国人民银行、国家金融监督管理局发布通知，降低存量首套住房抵押贷款利率。该政策在北京实施。银行称，如果用户的房贷是在2019年10月8日（不含）前发放的，最低可调整为同期LPR，不加点；如果是在2019年10月8日（含）后发放的，最低可调整为同期LPR+55个基点。
这意味着，目前北京地区寻求房贷利率“下调”的人群，只有2019年至2023年之间购房的购房者，以及从未享受过政策的二套房购房者。
此前，南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受《证券日报》采访时表示，若下调存量房贷利率，短期内可能减少银行利息收入，影响银行利润水平；长期来看，降低利率有利于刺激房地产市场，增加贷款需求，可能对银行业务产生积极影响。
如果增量额度面临买不买的决策，那么存量额度需要考虑的问题就是是否继续提前还款。
经过几次提前还款，包括米泉在内的不少业主意识到，这不是长久之计。一方面，如果房款提取政策持续收紧，房贷还清后，就没有理由继续提取房款。另一方面，在当下不确定的环境下，如何平衡现金流也同样重要。“比如失业了，（手里的积蓄）要能支撑一两年的房贷和日常生活维持。”米泉算了一笔账。
她和丈夫都在大公司上班，工资高，工作强度大。随着年龄的增长，她想离开公司，多花点时间陪伴家人。然而，高额购房贷款编织的绳索却把她的生活紧紧绑住了。
（应受访者要求，本文名字均为化名）
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