7月31日晚间，金地地产（00535.HK）发布公告称，公司拟出售上海四个产业园项目全部股权，集团预计将获得净支付约人民币5亿元。
此次交易是否为8月到期的美元债募集资金？一位知情人士向澎湃新闻表示，并非为美元债募集资金，美元债的钱已经准备好了。
所出售的工业园区均为成熟运营资产，年入住率达90%以上。
回到交易本身，据金地地产介绍，四个产业园项目均为成熟运营资产，位于上海市松江、嘉定、宝山区，总可出租面积达43.9万平方米，常年保持90%以上的出租率。
交易完成后，四大产业园将继续由金地商业旗下产业园运营品牌金地维信负责管理。金地商业介绍，本次交易将完成公司产业园业务的最后一个环节，实现“投融管退”模式的闭环。同时，“通过本次交易，我们将引入具有战略合作价值的投资者，有效补充公司现金流，增强公司财务和运营稳定性。”
据上述知情人士透露，本次交易中，金地商业地产将退出产业园部分股权，主要因为需要配合其他股东的退出，以及新介入的国企要求控股。
具体来看，此次出让的四个产业园中，只有金地维新虹桥科技园由金地商业100%持股。根据金地商业2023年年报及官网信息，该产业园位于上海市松江区旺东中路1号（北区）及上海市松江区旺东南路98号（南区），占地面积约4.8万平方米，总建筑面积6.5万平方米。是金地维新首个生物医药专业园区，入驻园区企业中生物医药企业占比超过90%。
金地威信宝山智能制造园位于上海市宝山区威航路218弄18号。根据金地商业地产2023年年报，金地商业地产拥有该产业园50%的股权，总建筑面积5.57万平方米。据金地商业地产官网介绍，该产业园位于宝山工业园核心区，东临长江黄金港、吴淞口国际邮轮港。园区重点发展新一代信息技术、生物医药、生命健康产业，同时兼顾邮轮经济。
金地威信松江智造园位于上海市松江区申港路3255号，金地商业持股50%，总建筑面积11.58万平方米。金地威信嘉定智造园位于上海市嘉定区银龙路258号，金地商业持股42.50%，总建筑面积15.27万平方米。
截至2023年底，金地地产在国内运营22个产业园，运营中的产业园总建筑面积约200万平方米。2023年录得总租金及相关服务收入约人民币8.3亿元，同比增长24%。稳定运营期产业园项目平均入住率达95%以上。
收购方股东包括福田投资控股有限公司等多家国有企业。
收购方背后的股东包括多家国企，除了中国太平洋保险（601601.SH，02601.HK）外，还有金地集团（600383.SH）第二大股东深圳市福田投资控股有限公司（简称“福田投控”），以及深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
金地地产本次交易的交易对方为合伙企业，暂定名称为深圳市领信产业园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），该合伙企业的投资规模上限为人民币15亿元，由合伙企业合伙人于2029年9月30日前以现金方式缴足。
根据交易安排，金地商业地产间接子公司上海金地威实业有限公司需出资3亿元（上限），持有合伙企业20%的股权；南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）（简称“南京太保鑫汇致远”）出资8.25亿元，持有55%的股权；中国人寿保险股份有限公司出资3.4485亿元，持有22.99%的股权；深圳市创新投资集团房地产基金管理（深圳）有限公司持有0.01%的股权；深圳市红土地创业投资有限公司持有2%的股权。
合伙企业将主要从事拟出售的四个产业园项目全部股权的收购、持有及运营。深创投房地产基金管理有限公司将担任合伙企业的普通合伙人及执行事务合伙人，执行事务合伙人负责（其中包括）合伙企业的运营、管理、控制及决策等事务。此外，普通合伙人还将担任基金经理，负责合伙企业的投资管理和运营。合伙企业的合伙人（深创投房地产基金管理有限公司除外）将为有限合伙人，不参与合伙企业的日常运营。
穿透合伙企业股东股权发现，深创投地产基金管理公司和红土创投均由深圳市创新投资集团有限公司（以下简称“深创投集团”）控股，深创投集团第一大股东为深圳市国资委，持股比例为49.15%，福田投资控股有限公司持股比例为2.4448%，其中深圳市国资委直接持股28.1925%，深圳市国资委还通过全资拥有的深圳市资本运营集团有限公司、深圳市港集团有限公司、深圳市易鑫投资有限公司分别持股12.7931%、2.3338%、3.3118%（合计18.4387%）； 深圳市国资委还通过深圳市能源集团有限公司（持股50.01%）持有公司5.0305%的股份。
中宏人寿由宏利人寿保险（国际）有限公司和中化集团财务有限公司共同拥有，前者持股比例为 51%，后者持股比例为 49%，而宏利人寿（国际）有限公司则由宏利金融（00945.HK）间接全资拥有。
中化财务有限公司是一家根据中国法律成立的有限责任公司，为中国中化控股有限公司的子公司，而中国中化控股有限公司是一家在中国注册成立的国有企业，由国务院国有资产监督管理委员会全资拥有。
持股55%的南京太保鑫汇致远是在中国证券投资基金业协会登记注册的私募股权投资基金（登记编号：WVW118），基金管理人及执行事务合伙人为中国太平洋保险（601601.SH，02601HK）旗下太保股权基金管理有限公司。
面临还债高峰：上半年还款近150亿元，“美元债的钱已经准备好了”
今年是金地集团还债的高峰期，截至目前，金地集团所有公开债务均已按期偿还，今年上半年，金地集团累计还债近150亿元。
前述知情人士否认出售资产筹资的说法，并表示“美元债的钱已经准备好了”。下半年，金地集团还有一笔余额为4.8亿美元的海外债券到期，以及两笔本金总额为30亿元人民币的中期票据到期。
对于债务压力，金地集团很少公开表态。
在4月11日举行的金地集团2023年度业绩沟通会上，关于今年到期的债券的安排，金地集团董事长徐家俊表示，目前公司已制定一系列措施通过处置大宗资产、加速销售、积极拓展融资渠道等方式应对即将到期的债券。
在4月22日举行的金地集团股东大会上，徐家俊再次表达了对债务的立场，“今年是我们保证现金流安全非常关键的一年，销售现金流在所有现金流中占据非常重要的地位，我们不会放弃这项工作。另外，其他的现金流来源和补充也很重要。考虑到目前的情况，我们有信心度过今年所有的债务偿还高峰，保证公司现金流的稳定。”
对于第二大股东福田投资控股，徐家俊表示，股东对公司的支持是全方位的，会采取各种方式、方法支持公司的稳定和发展。公司已经披露了债务保障计划，还需要结合市场情况、法律法规等进行披露，并将继续进行深入研究。股东的支持不仅限于这个计划，可能还有其他新的计划，会结合市场情况陆续推出。
金地集团副董事长吉桐表示，“福田投控除了收购金地集团一些重要资产外，还会和金地管理层一起面临其他的困难，特别是与金融机构、监管机构的一些沟通。”
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