近日，在博鳌房地产论坛上，为应对当前房地产市场的低迷，有人提出“增加数量不涨价”、“提高质量不涨价”。
首先，我们来驳斥一个误解，认为“增加数量不涨价”、“提高质量不涨价”就等于降低价格。这是不对的，因为有些情况下，增加数量、提高质量并不需要增加成本，只需要在制度、技术上做出调整，但这需要政府和企业同向而行。
“增量不增价”是指用同样的总价可以买到更大的房子。具体来说，就是通过户型设计提高房屋的“实际利用率”。比如建一栋100平米的房子，按照80%的“实际利用率”计算，可使用面积只有80平米，但有些设计可以将“实际利用率”提高到100%。
前不久，昆明市发布《昆明市城市详细规划技术标准》（征求意见稿），提出优化调整25项指标。其中，对进深不超过2.4米、投影面积占室内面积20%以下的正常标准阳台，无论是否围封，都只计算一半的容积率。也就是说，如果有个8米宽的大阳台，全围封后可以增加面积20平米左右，其中一半是“空余”的，多出的10平米也是空余的，也就是“增量不增价”。
这里有两个问题，一是政府应该做出相应的政策调整，允许开发商设计进深达2.4米的大阳台；二是允许开发商设计开发“高实际收益率”的产品。显然，这样的政策顺应了市场需求，增强了市场主体的灵活性。
住房“真实成本率”上升，与之相伴的“第四代住房”也受到广泛关注。简单来说，所谓“第四代住房”是指高层住宅，每层都有花园，每户都有空中庭院。其实就是高层与别墅相结合的产物。
近日，浙江省绍兴、温州、金华、湖州等城市相继出台建筑面积规划新规，其中：“空中花园绿化阳台、社区景观绿亭廊、开放式风雨廊等不计入容积率，挑高客厅只算单层面积等。”
绍兴市越城区今年出台的《立体生态建筑试点实施方案（试行）》提出，空中花园阳台、空中共享平台等不计入建筑面积和容积率。嵊州市也发布通知称，今年将启动首批立体生态建筑试点，通过建筑外墙垂直绿化、平台立体绿化，形成家家户户都有庭院的建筑形态。
也就是说，购房者用一栋高层的价格，就能买到一套拥有别墅体验的房子，面积和绿化水平都有了明显提升，这是在“量增”基础上的“质的提升”，但由于地价没有上涨，房价依然没有变化。
显然，这一切也需要政府和企业齐心协力，政府要在政策上有所突破，企业要在设计、规划、建设上能够满足“第四代住宅”的各项要求。
总之，在房地产市场由卖方市场向买方市场转变的背景下，房地产企业要想“活下去”，就必须拼价格、拼产品，而为了让企业活下去，政府也必须给予政策引导和纾困，只有政府和企业同向而行，这一困境才能得到解决。
每日经济新闻
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