每周六上午9点，一辆载着50名乘客的巴士从香港油尖旺区太子港铁站出发，沿着离岛沿海公路行驶，穿过港珠澳大桥，经过一个半小时的车程，这些香港人终于抵达珠海，开始了一天的找房之旅。
地产经纪阿伟这时候就忙碌起来，他就像个导游，奔波于香港和内地之间，招呼穿梭于不同楼盘之间的巴士团或“包车团”，还要安排几十人的食宿。
8月3日，他带领的香港看楼团遇到了一个小问题，按照计划大巴上午就能到珠海，但有人忘带证件，整个团队耽误了一个小时才出发，好不容易到达通关口岸，却发现过关车辆太多，不得不等了很久。
阿伟告诉《财经》记者，堵车很正常，事实上从周五晚开始，深中通道、港珠澳大桥都会出现拥堵，而且这种情况会持续整个接下来的周末。
当前，香港、澳门与内地之间似乎正在发生新的循环和碰撞。
一方面，数以万计的内地人士通过“高层次人才”、“优秀人才”等人才计划涌入香港。
另一方面，越来越多的港澳人士选择北上度假、购物、购房，在低迷的房地产市场中燃起罕见的热潮。
1. 热门“看房团”
阿伟感觉自己越来越忙了，今年上半年还有时间出去旅游，现在每周都忙得不可开交。
他所在的房地产中介公司专门针对港澳人群，要求每个人都能说流利的粤语。珠海还有很多类似的中介公司，通过运营国内外社交媒体账号，与香港本地中介合作来获取客户。
早在上世纪八九十年代，香港人就成为内地房地产市场的第一批炒房者，港澳人士在内地特别是珠三角城市买房的现象由来已久，但情况总是在变化。
三年前，大陆楼市正处于最后的高潮，但疫情导致两岸流动受阻，魏先生差点放弃工作。谁知风水轮流转，三年后，做大陆生意的地产中介日子不好过，魏先生赚钱的时机却来了。
如今，几乎每周都有香港到内地的“看楼团”。阿伟告诉燕财经，参加一日游是免费的，而两日一夜游则要每人99元，但这更像是象征性收费，因为99元并不能涵盖两天的交通、餐饮和住宿的费用。
地产经纪不会主动做赔钱的生意。阿伟说，香港人淳朴直率，大部分人都是有真正买房需求才会来参加看房团。因此带队一天下来，难得没有订单，总能卖出几套房子。
港澳居民北上置业热情再度高涨，最直接的原因之一就是交通。
2023年5月，全面恢复口岸快速通关；
2023年7月1日，“港车北上”政策将正式实施，港澳私家车主可通过港珠澳大桥往来香港与广东省。
2024年6月，连接中山、深圳、香港的跨海大通道深中通道正式开通。
据媒体报道，今年上半年，“港车北上”月均超11万次，进出港珠澳大桥的香港单牌车月均增长率近34%。大桥的开通迅速带来了人流的带动，也为大湾区的楼市打开了闸门。
连接深中通道的中山和粤港澳大桥终点站珠海，是大部分北上看房团的首站，两地距离香港均在两小时车程以内。在珠海湾仔区，澳门的地标建筑新葡京酒店、澳门电视塔近在咫尺。
便捷的交通也成为一些楼盘项目的一大亮点。在中山市坦洲镇的某楼盘项目中，销售人员首先向闫财经记者展示了该楼盘距离港澳的相对位置，并介绍说小区楼下就有直达港澳的公交车。
中山坦洲一楼盘有直达香港、澳门的巴士。来源：闫财经记者 摄
工作人员称，以往内地和港澳客户比例基本是五五开，但全程通关后，港澳客户占到了80%。
楼市整体冷淡，凸显港澳居民在内地购房的热情，部分城市甚至出现“专供”港人的楼盘。
以珠海为例，凤凰地产珠海站报道称，2024年上半年，整个珠海市区网上住宅交易量最高的楼盘名为“澳门新街坊”，这是一个直销给澳门居民的住房项目。
珠海房地产市场整体仍在低位运行，据珠海市商品房预售（销售）网统计，上半年商品房网上签约9834套，较去年上半年同比下降26.45%。
2、买房就像买菜？
随着市场环境的变化，港澳居民在内地购房动机正在由投资性向自住性转变。
中国银行（香港）于2023年对超过2700名香港居民进行的调查显示，46%的受访者考虑在大湾区的内地城市购置房产用于度假或养老，其中选择深圳的占比最多，其次是广州和中山。
中国银行（香港）2023年的一项调查显示，46%的受访者考虑在大湾区的内地城市买房。
在房地产观望情绪持续蔓延的今天，什么还吸引港澳人士到内地买房居住呢？
众所周知，香港房价奇高，美国城市发展研究机构Demographia连续13年将香港评为“全球房价最难负担的房地产市场”；美联物业香港8月12日的数据显示，香港平均房价为每平方英尺13470港元（约合每平方米14.5万元人民币）。
高房价也带来居住空间的局促，一家几口人挤在50多平方米的房子里，已成为外界对香港住房的典型印象。
根据香港2021年人口普查，香港人均居住面积约为15.94平方米。对于上海城镇居民来说，这一数字是37.51平方米，是香港的2.4倍。在全国范围内，中国家庭人均居住面积可达41.76平方米。
经过几轮房价下跌之后，内地很多城市的房价已经处于近年来的最低水平。
今年7月中旬，深圳二手住宅成交均价“破6”，达5.9万元/平方米，较2021年高位下跌约2万元。其他城市也出现不同程度的下跌。据房天下数据，中山市二手房均价从2021年9月的1.2万元/平方米，跌至2024年8月的9977元/平方米；同期，珠海房价从2.2万元/平方米跌至1.7万元/平方米。
这是史无前例的“捡便宜”机会。据媒体报道，今年3月，一名香港居民以430万元的价格购买了深圳福田口岸附近的一套两居室，用于供父母养老。总价比2020年的顶峰便宜了120万元。
港澳居民在大湾区购房的选择很多，可以根据自己的预算来选择，尤其在一二线城市之外，很多地方的房价似乎已经足够便宜。
阿伟告诉燕财经，巴士游团主要以即将退休的中老年人为主，因此他们展示的楼盘也以高性价比项目为主。游团宣传页面显示，中山某住宅项目总价69万元起，江门某楼盘30万元起，甚至还有0首付活动。
目前，港澳居民在内地购房限制已基本取消。2019年，“惠港16条”出台，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房享受与本地居民同等待遇；2024年1月，《关于港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房结算支付便利化的指引》出台，港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房跨境汇款不受限制。
今年5月，中国人民银行、国家金融监督管理局宣布将首套房抵押贷款首付款比例降至15%，进一步降低购房首付比例。
上述中山坦洲楼盘项目销售人员表示，港澳客户对于15%首付政策比较满意。销售人员称，现今内地人倾向于多付首付，以减轻未来还款压力；但香港人平均收入水平较高，更愿意用较少的钱买房，至于每月3000至4000元的还款额，对他们来说压力并不大。
根据统计局最新数据，2024年3月至5月香港人的就业收入中位数为21,000港元。
社交媒体上，一名自由职业的香港女孩分享称，她和男朋友在惠州买了一套房子，首付3万元，每月还款4000多元。现场看房前，她从未去过惠州，但凭借“第六感”，她仅用2个小时就决定购买。
“这就像买菜一样，”一位IP地址显示来自中国香港的网友评论道。
3.“地理套利”现象
2020年12月，许燕在珠海买了一套约170平米的房子，总价600万元。当时楼市正值巅峰，如今这套房子的价值已经下降了不少，但她从来没有后悔过这个决定。
许燕出生在内地，在香港读书后定居香港。在香港，许燕有房有车，还有菲佣，但每到周末，她还是盼望着离开香港，去内地。
从香港岛开车到珠海需要两个小时，在珠海的周末，徐燕和家人喜欢在宽敞的绿道上骑自行车、在商场吃日料、在山姆会员商店订外卖。
许艳告诉澎湃新闻，在香港购物，如果想把想要的东西全部买齐，可能需要在不同的市场之间奔波，而且如果在网上下单，往往要第二天才能送到。但在内地就不同了。出发去珠海之前，许艳会提前在山姆会员商店小程序上购物。等她回到珠海的家，门口就能看到新鲜的鸡蛋、牛奶、牛肉和蔬菜。
之前许燕还担心内地的物业管理不够好，没想到如今发展的很好，超出了她的预期。
内地有便利的服务，有丰富的廉价劳动力，即使对于香港的中产阶级来说，这也是不可多得的体验，足以实现生活品质的升级。
针对当前港人热衷于内地置业的“地域套利”现象，有媒体评论：“赚香港工资，坐内地房价，过上流生活”。
有媒体报道称，内地地产经纪的贴心服务也让港人满意，他们不仅负责介绍楼盘信息，还帮忙看楼、装修、收快递、贴春联等，如果有孩子来内地上学，他们甚至会免费接送。
阿伟已经成为香港客户在内地生活的向导，有钱又自由的香港太太们经常向他询问哪里吃饭、哪里玩，他说自己经常和客户“成为朋友”。
对于并不富裕、无力在当地买房的港澳年轻人来说，在内地居住是一个不会消失的“退路”。
阿伟有一个客户，是来自澳门的年轻女孩，因为不想跟父母住在一起，所以在中山坦洲镇边上买了一套50多万的房子，白天还在澳门工作，每天下班开车25分钟就能回家。
许燕喜欢拍Vlog，她在朋友圈分享自己在珠海的生活，她的很多朋友也被吸引过来，纷纷在内地买了房。
“香港的生活环境比较局促，我们住的地方还行，但孩子一到珠海就觉得香港的家太小了。”徐艳说，“孩子再也不想回香港了，他感觉很幸福。”
但每逢周末，他们还是要回到香港，那里是大人的事业所在地，也是孩子们的教育所在地，是他们日常生活的中心，是他们真正的家。
珠海是他们休闲娱乐的好地方。在社交媒体上，徐燕动情地表示：“看着孩子们在广阔的世界里快乐地奔跑，是我们能给他们最好的童年。”
（应采访人要求，本文中阿伟、徐艳均为化名）
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