一
我会继续记录我的买房经历。（上一篇）我看中的公房一直谈不拢价钱，中介就打电话给我，让我这个周末去红谷滩中心区看三套复式房，都是五居室，可以满足我三代同堂的居住需求。
该小区是万达在2006年左右打造的，刚推出的时候均价4500元每平米，在当时算是比较贵的，毕竟同样位于南昌大桥旁的莲台香域尚城的江景房才卖3000多元每平米，相邻的两块楼盘价格相差如此之大，可想而知当时万达的品牌号召力已经非常强大了。
高峰时期，这两个小区的售价曾涨到每平方米2万多元，跻身南昌市较好小区之列。
我们看的第一套房子是一套150平米的复式公寓，有两层，一层就显得太拥挤了，而且房东从2008年就住在这里，当年的装修基本已经老化，木地板上到处都是裂痕。
房东是个书法家，把二楼的小客厅改造成自己的工作室，到处都挂着他的作品，这里很有艺术气息，但生活气息被挤压了很多。
我走来走去并开始询问价格。
没想到还没开始砍价，房东就败下阵来。他称，从2021年开始挂牌出售这套房子，总价从305万降到现在的220万。“我很后悔，2022年有人出价280万，但我觉得砍价太高，就没答应，没想到后来没人出这个价。”
我在平台上看了他的降价记录，从2021年上市到现在已经有四次降价记录，分别是16万、29万、2万、38万，最近一次是今年8月7日，上市价格从2万降到了现在的1.44万。
但我看到最近这个小区的成交均价是11210元每平米，房东也看出了我的犹豫，立刻表示只要价格合适，我们可以商量。
这也代表了大部分想卖二手房的业主的心态，只要房子不亏本，以价换量是不得不做的选择。即便这位业主以11210元/平米的均价卖出，相比买价还是有不少余，如果算上理财收益，年化收益率达到9.32%（扣除装修费用后估算）。
中介公司提供的数据更有说服力。据中指数据，2024年1-7月，15个重点城市二手住宅成交59万套，同比下降2.8%。7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，据中指百城价格指数显示，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续下跌27个月，同比下跌6.58%，且没有止跌回升的迹象。
“517新政”之后，二手房明显呈现出以量换价的交易特征。这说明，刚买房或者想改善居住条件的购房者对房产风险明显更加谨慎，而二手房由于不需要承担保底交割的风险，对不少人来说更有吸引力。
二
第二套公寓面积201平米，位于小高层（10层），户型明显更方正，加上开发商提供的空余面积，上下共计100余平米，业主挂牌价263万元，单价13057元/平米，今年7月挂牌，暂无降价记录。
第三套公寓面积稍大一些，面积227平米，挂牌价280万元，单价12320元/平米，去年11月上市，起拍价310万元，经历过两次降价。
从个人角度来说，两套房子都符合我的需求，面积大，装修精良，虽然业主入住时间长，但保养得也不错。两套房子的共同点是，虽然单价低，但总价高，很难卖出去。
经纪人还说，第三套房子虽然上市半年多了，但看房的人还不到五个，我是第二个看房的。
我看了一下中指院的数据，二季度北京、上海300万元以下二手房成交量明显增长，分别增长了50%和90%。北京商报还发现，随着北京“6.26新政”的实施，政策效应已然显现，总价800万元以上的二手房成交增速没有明显变化，但总价500万元以下的二手房，尤其是200万至300万元左右的二手房，也就是俗称的“老、破、小”房，成交量却大幅增加。
贝壳研究院指出，7月，100万元以内交易占比环比增加3个百分点，即需型交易占比再度激增，改善型客户占比萎缩，交易金额150万元及以上改善型客户占比继续减少，观望情绪渐浓。
经纪人还告诉我，现在南昌成交量最大的房子，主要是面积在144平米以下的三居室，“售价100万到150万元之间的房子卖得最好”。在贝壳平台上，南昌二手房近12个月的成交均价为每平米9500元。
说到消费降级，在住房方面表现得相当明显，无论是一线城市，还是二三线城市。
最近格隆还发表了一篇文章，探讨普通百姓该如何应对经济下行，里面有一段话给我留下了很深的印象，他说，“家庭资产配置上，尽量保守，尽量不买房，不加杠杆，不贷款，不轻易消费升级。”
一个尤为明显的信号是，近半年来，“改善住房”的谈得少了，经济下行的阵痛在各行各业显现，房地产业、金融业、制造业、服务业……最终的表现就是居民收入减少，消费意愿和消费能力下降。
三
离开房主家后，中介给了我一些建议，一是要对比周边的房价，确定自己的价格范围；二是要处理好自己手上的这套破旧小房子，避免交税，因为如果三套房子都在我的名下，无论贷款还是交税，都会比较吃亏。
第一个问题目前不算问题，现在是买方市场，我可以慢慢比较。但第二个问题需要尽快解决。
从房地产行业来看，刺激政策从未间断，但一些老观念没有变，我们以前讨论过这种“翻车”和“过山车”的循环，先是强调房价要降下来，然后是刺激政策，帮助房地产市场复苏。
我目前就经历着这个激动人心的部分，这个过程不仅会损害市场的信心，还会重建之前的各种信念。
此轮房地产调整中，一个非常明显的动作就是抑制房屋的投资属性，具体来说，第三套房在金融贷款、税收等方面受到惩罚性对待，一线城市甚至禁止购买第三套房，在可以购买三套房的城市，购房者只能全款支付或最高首付60%。
最近读了经济学家贾康的新书《信心与动力：未来中国经济增长动力与改革展望》，书中在讨论商业租赁市场时，提到了应该允许甚至鼓励人们购买第三套房的一个理由：
第三套房子在他拥有期间可以出租，等他老了，他可能会卖掉，形成自己的“商业社保”，因为他坚信，在中国过去几十年城市化发展的过程中，好地段的房子很有可能继续升值。这就相当于以投资的形式给自己买了一份“商业社保”，这是可以理解的。这种投资行为也符合我们商业租赁市场的形成。
贾康认为，我们没必要否认老百姓有住房，在可能的情况下会形成金融便利，可以弱化住房的金融属性、投资属性，但没必要害怕，更没必要禁止。
目前如果我不处理“老旧小户型”房，因为前两套房子已经贷款买房了，第三套房子只能全款付，契税按3%征收；第二套房子首付只需要25%，90平米以上面积契税按2%征收。
好消息是，一些城市已经开始改变。8月12日，成都公布了房地产新政，其中一条就是“对在成都市拥有两套及以上住房且已结清相应住房贷款的购房者，支持金融机构自行确定首付比例和利率”。
我接下来要做的不仅仅是选房子，还要经过一系列的考验。
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