继“认房不认贷”政策后，各地首套房认定标准正在逐步放宽，全国已有20多个城市分区认定住房套数，此外部分城市还出台政策：若住房挂牌出售，可相应减少套数。
20余城市住房单元认定范围缩小至区
自去年8月起，国家层面逐步放宽住房套数认定标准。
2023年8月25日，住房城乡建设部、人民银行、金融监管局联合发布《关于优化个人住房贷款套数认定标准的通知》，推动落实购房首套房贷款“认房不认贷”政策措施，该政策纳入“一城一策”工具箱，作为各城市自主选择的政策工具。
政策明确，常住家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品住房时，如家庭成员在当地无完整的住房，无论其是否使用该贷款购买住房，银行业金融机构均实行按首套住房信贷政策。
8月30日，广州推出首个一线城市“认房不贷”政策，深圳、上海、北京等一线城市也纷纷效仿，实行“认房不贷”政策。
从各地区出台的政策看，住房套数判定标准仍在优化，20余个城市首套购房判定标准范围已缩小至区级。
据中指院统计，截至8月14日，全国已有20余个城市实行按区划住房，将贷款审批范围缩小至购房所在区。早在去年，重庆、天津、昆明等地就已出台相关政策，优化按区划调控。
今年以来，城市范围进一步扩大，据澎湃新闻不完全统计，合肥、青岛、杭州、鹰潭、成都、阜阳、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、黄山等地出台的政策均优化了个人住房贷款首套住房认定标准。
以成都为例，8月12日，成都市出台多项购房政策，明确规定本市范围内新购住房，仅核实买房人拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，若买房人无住房，则认定为首套住房。
以杭州为例，今年5月，杭州出台楼市政策，在市内购房时，只核查购房家庭所购房屋所在区、县（市）的住房情况，如在所购房屋所在区、县（市）无房，则在申请个人住房贷款时可认定为首套住房。例如，某家庭在西湖区有房，在上城区无房，在上城区购买新房时，在申请个人住房贷款时可认定为首套住房。
合肥市也进行同样的操作，如张三家在庐阳区有房，在包河区无房，则其在包河区购买新房时，在申请个人住房贷款时可认定为首套房。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学认为，多地首套房认定标准范围已缩小至区级，体现了政策持续放宽、一城一策的重要方向，预计后续政策调整的深度和广度还会进一步加大。
此外，多地出台的政策也提到，若有房屋挂牌出售，可以相应减少房源数量。
成都出台的新政策中提到：“购房所在区（市）、县内有房源挂牌出售的，相应减少房源数量。”
一线城市广州也有类似表述：在限购区域内，常住家庭将自有住房作为出租住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或从广州现有住房交易系统获取房屋信息代码并挂牌出售的，在购买住房时相应减少家庭住房套数。
优化住房认定标准有利于释放更多住房需求
关荣学认为，首套住房认定标准的进一步优化，加之目前首套房贷款利率和首付比例均处于历史低位，意味着更多购房者将能享受首套住房的购房和贷款条件，释放更多住房需求，对房地产市场的复苏将起到积极作用。
中国指数研究院市场研究总监陈文静也提到，部分城市首套房、二套房首付比例、房贷利率差距还很大。大部分城市首套房首付比例为15%，二套房首付比例为25%，差距在10%左右。部分城市首套房贷利率在3%左右，二套房贷利率仍高于3.5%，房贷利率差距在50个基点左右。优化按区认定房贷政策，购房所在区无房的，一律判定为首套，无疑将增加购买首套房的购房者数量，并可享受首套房贷款利率和首付比例，跨区购买多套房的门槛和成本将大大降低，更有利于带动改善性需求的释放。
从市场表现来看，机构监测数据显示，重点城市二手房市场延续“以价换量”走势，成交量保持一定规模；同时，二手房对新房市场出现分流，短期内新房市场或仍承压。
中指院监测数据显示，今年1-7月，15个重点城市二手住宅成交59万套，同比下降2.8%；从月度数据看，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月下跌，同比下跌6.58%。
从重点城市成交情况来看，1-7月，二手房市场表现普遍好于新房市场：上海、深圳、杭州、青岛等地二手房价格同比均有所上涨，新房价格同比有所下降；北京、南京、成都、佛山等地二手房价格累计降幅在10%左右，而新房销量累计降幅均超过30%。
中指院报告显示，当前二手房市场与新房市场之间的置换传导效应减弱，而替代效应增强，分流了部分购房需求。究其原因，一方面是新房供应结构。经过多年的发展，很多核心城市二手房成交量已经超过新房市场，新房供应逐渐郊区化。如北京五环外、上海外环外新房占比都在80%左右，而二手房成交量更多集中在核心区域。在市场低迷的情况下，居民更倾向于购买核心区域的房产；另一方面，居民对新房交割仍有一定顾虑，更青睐现房。
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