土地市场的回暖也与“517”新政后房地产成交量的回升、市场信心的恢复息息相关，土地市场升温的城市，也是房地产成交量上涨较快的城市。
杭州土地拍卖临平区地块溢价率近六成、上海杨浦区平凉地块也创下区域楼面价最高纪录、南京、广州今年也打破“零溢价”局面……“517新政”之后，重点城市土地市场明显升温，与上半年整体降温的态势形成鲜明对比。
中指院市场研究总监陈文静表示：“对于核心区域地块，房企依然保持较高的参拍意愿，这些地块往往品质较高、周边配套较为完善、区域房地产市场短期库存相对合理、项目流出确定性较高，房企有较强的布局意愿或深耕布局。但对于非核心区域，在“以销定投”策略以及房企资金端压力下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心未明显恢复前，土地市场现货过热、分化加剧的现象预计短期内仍将持续。”
上海、杭州、南京等热点城市土地拍卖升温
7月23日，杭州出让两宗住宅地块，首拍价共计22.9亿元，最终成交价29.4亿元，成交均价为每平方米31657元，平均溢价率为28.6%。
值得注意的是，杭州土地市场在经历上半年的火热、“小阳春”期间的降温后，此次再度升温，两块地块溢价率均大幅上涨。
其中，绿城集团经过46轮竞价，以6亿元夺得临平区丰收湖低密度地块，溢价率59.2%，创下2019年以来杭州土地拍卖市场最高纪录。上城区城东新城另一块单位地块经过43轮竞价，被滨江集团以23.4亿元夺得，楼面地价35524元/平方米，溢价率22.6%。
“受益于楼市利好新政刺激，杭州楼市成交活跃度持续提升，新房销售率有所改善，成交量环比回升。”克而瑞分析师表示，杭州楼市的逐步回暖也让房企对未来投资充满信心，部分热门地块溢价率走高就是其中体现。
不仅杭州，上海也一样，土地市场恢复“价高者得”政策后，随即出现高溢价地块。7月9日，上海恢复“价高者得”政策后的首场土地拍卖会上，杨浦区平凉社区88号地块02H1-01地块溢价率达21%。保利发展以总价22.03亿元中标，楼面价88462元/平方米，创下杨浦区最高楼面价新高。
土地拍卖反弹背后：楼市回暖、“限价”放松
事实上，今年上半年，我国土地市场整体呈现降温趋势。一方面，在“以销定投”策略下，房企拿地仍显谨慎。同时，在4月底自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供给”后，政府放缓土地推介节奏，全国300个城市住宅用地供需同比下降超30%。
据中指院统计，2024年上半年，从土地拍卖热情来看，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价销售，多数城市地块以底价成交甚至流拍，整体成交均价同比下降10.1%，溢价率较去年同期下降2.4个百分点。
但随着“517新政”持续落地，重点城市房地产市场逐渐回暖，加之上海等部分城市恢复“价高者得”土地拍卖规则，土地市场自6月份以来呈现回暖趋势。
“517新政”后，部分城市土地拍卖升温，高溢价地块频现。6月20日，经过364轮竞价，青岛崂山王家村地块被海业亿嘉以18.9亿元拍得，创下青岛土地拍卖底价新高，溢价率高达37.2%。
此外，近期土地拍卖中，多个城市打破了今年以来土地市场“零溢价”局面。如6月19日，南京3块低密度住宅用地高溢价成交，整体溢价率达15.8%，打破了2024年以来南京住宅用地“零溢价”局面；6月25日，广州出让荔湾区河东路南侧AF040134地块，由保利发展以总价约7亿元拿下，溢价率达8.5%，这也是广州今年出让的首块溢价住宅用地。
今年上半年，杭州土地拍卖走势可谓是“过山车”，土地市场经历了2月份火爆、3月份降温、4月份好转、5月份低迷，但7月份又重新回暖。
土地市场的回暖也与“517”新政后房地产成交量的回升、市场信心的恢复息息相关。土地市场回暖的城市，也是房地产成交量快速上涨的城市。如6月份，北京、上海商品住宅成交面积环比分别增长21%、66%；二手房成交面积环比分别增长12%、38%。6月份，杭州二手房网签套数为8849套，创近15个月以来新高。
随着房地产交易量的逐步回暖，土地拍卖的规则也在悄然发生改变，比如取消溢价率上限、恢复“价高者得”原则等。据中指院统计，截至目前，实施土地集中供应的22个城市中，已有19个城市恢复“价高者得”土地拍卖规则，而北京、深圳、宁波三地仍实行土地拍卖限价政策。其中，北京、深圳土地拍卖溢价率上限为15%，宁波为30%。
对于热点城市土地市场频现高溢价地块的原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“一方面，地方政府推出的地块品质较高，出让条件和要求不断降低，增加了房企拿地的积极性；另一方面，热点城市中心区地块销售较好，部分开发商需要补充库存。”
李宇嘉进一步指出：“目前高溢价地块还只是零散、零星出现，整体来看，下半年土地市场难以完全扭转降温趋势，依然呈现分化趋势。”
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