大家好，我是购物哥！
今年的北京楼市确实不一样。
以前如果预算200-300万，在北京基本没有选择，除了郊区破旧的房子。
但现在，这个预算可以在市区内买到一套火车站附近的房子，而且北京的首套房最低首付要20%，也就是说，用30万到50万元的首付，就能买到一套总价低至200万元左右的房子。
后台回复“旧破小”查看本市300万以下二手房
后台回复“表格”查看北京总价150万起不同总价区间的新房
这种事情在2018年是不可想象的，尽管当时公共住房和限量竞争住房随处可见。
但更爆炸性的事情还在后头！
6月份，媒体疯狂报道“6万元在张家口买两室一厅”的消息。
北京地区正在变得“鹤岗化”
虽然很快就发现该房产存在产权问题，因此折价出售，但大型房产中介显示，小区里还有几十套房子，总价在10万元左右。
距北京仅约100公里。
真的难以相信“河钢化”还能和北京联系在一起，2024年确实太神奇了。
我还没消化北京地区一套房子要6万块的消息，最近看到一位经济专家、财经评论员分析
北京某地区房价突然变得“鹤岗化”了。
No.1 北京哪里变得“鹤岗化”了？
老板给出了一套标准：
北京、上海、深圳是房价最高的城市，三座城市均价接近，如果一个区域出现大量均价在1万元/平米以下的二手房，可以认为“河钢化”开始了；如果均价在8000元以下，那就比较典型了。
延庆低价楼盘中，有70年产权的房子，均价5400元。
因此，延庆的房地产市场也开始变得像鹤岗了。
虽然密云相较延庆更接近中心城区，区域平均房价也更高，但部分地区向鹤岗靠拢的趋势更为典型。
然后列出一些密云低价二手房，单价8000元以下的已经不算少了，单价10000元以下的更是常见。
因此，密云也是一个“开始向鹤岗化”的城市区域。
那么，北京延庆、密云真的变成了“鹤岗式”了吗？
有些地方为何变得“鹤岗化”？
No.2 小心“河刚化”BUFF满的地方
首先我们来了解一下“河钢化”是什么意思。
鹤岗是全国地级市中平均房价最低的地方，能源枯竭之后，城市产业疲软，城市缺乏活力，房价贬值。
此后，“河岗化”成为描述同类城市的代名词。
近日，财经媒体“智谷潮流”做了统计发现，全国至少有95个城市已经变得“鹤岗化”。
但当用“河钢化”来形容一座城市的某个区域时，我觉得有些夸张。
原因很简单，北京16个区定位不同，不是所有区都要以GDP为中心，密云、延庆在城市规划中一直被定位为生态涵养区，这些地方从来就不是产业发展的对象，本来人就少，房价怎么可能坚挺？
而且北京、上海、深圳三个城市规模大小不一，也没有对距离、产业分布等进行分析，仅仅因为房价低于1万元就说一个城市变得“鹤岗化”未免有些草率。
不过大佬们的分析还是值得警醒的，虽然例子有些极端，但北京乃至北京周边地区在这一轮下滑的幅度都比较大，看看你是否准确踩进了以下三个陷阱。
注意“河刚化”BUFF满叠的地方：
BUFF1：房地产市场两极分化现象进一步加剧，未来还将继续。
李嘉诚曾经有一句关于房地产投资的名言：“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”。
位置很重要，因为它包括很多方面，比如是否处于市中心，周边是否有优势产业和精英群体，是否有良好的学术、交通、商业、医疗等配套设施等等。
尤其像北京这样的城市，即使在快速城市化时期，核心区域也没有发生什么变化。
从清朝到现在，北京最贵的区域一直是西城、东城，外城区和南城相对便宜一些。虽然朝阳、海淀等地已经崛起，东城、西城也有些空心化，但二环以内的主导地位没有改变。
这是因为权力重心没有发生变化，城市核心文化价值承载区也没有发生变化。
也许有人会反对：北京市委、市政府都迁到通州了，怎么能说北京的行政中心没变呢？
这个很简单，你应该看最高级别的行政中心，而不是二级行政中心。
北京是中国较早拆除城墙（旧城墙）的大城市之一，中心城区得以不断升级，因此中心城区趋于相对稳定，仅略有扩张。
大城市中心区配套好的房子，价值才是长久的，如果在贫困地区买房，哪怕是一线城市，也只能接受变成鹤岗那样的结局。
当然，房屋本身的品质也存在差异，随着保障性住房市场的建立，同样针对急需群体的低价房势必受到冲击。
当然，对于北京来说，这个过程不会太快，但正在考虑这部分房子的朋友一定要意识到这一点，不要有太高的期望，做好需求评估和期望管理。
BUFF2 产业结构很重要
产业的背后是人，还有新鲜有效的需求。
因此，每当是新房子时，他们都会与您谈论房产，但有时这个因素不起作用。
人们私下里总有传言说“京津冀城市群正一步步向‘北京都市圈’收缩”。
和南方一个超级大国以及众多强国相比，京津冀确实难以形容。
按照国家发改委的定义，大都市区的范围一般是半径1小时通勤圈（约50-100公里），显然辐射范围已经缩小。
此外，北京的产业结构以第三产业为主——2023年，第三产业占北京的比重为85%，比长三角的上海高10个百分点，而北京的工业增加值（6525.6亿元）在全国只能排第11位，只有上海的56%。
服务业的特点决定了北京的人口和产业趋于集中。
难怪北京方面曾多次大力推动产业转移到海外，但总体效果并不明显。
同时，由于天津、河北围绕北京的工业结构比较重，工业实力比较弱，无法与北京形成产业互补，难以承接北京外溢的很多资源。
这些因素决定了，虽然北京很强大，但是包围北京还是比较困难的，像北京这样没有那么集中的地方，也有点难……
BUFF3 人口
房地产的走势短期看政策，中期看土地，长期看人口。
需求方面，中国人口增长已到达拐点，城市正在老龄化。
北京作为超一线城市，人口流入完全可以弥补本地出生率下降的问题，但各个地区的人口流动并不均匀。
以下为北京市除城六区外其他10个区近几年常住人口的增长情况。
可以明显看到，除了通州的政策性迁建因素外，南北两侧距离工业和轨道交通更近的昌平、大兴常住人口增速最高，其次是顺义。
这意味着，人口净流入越多，这个区域对外来者的吸引力就越大，人越多，配套设施就会越完善，政策就会越支持，服务就会越升级，住房供应就会越多，最终就会有更多的人选择在这里定居，反之亦然。
三、“鹤岗式”房价区域未来走向
在北京，每天有多达600万人的通勤时间超过一小时，有些人单程甚至要忍受1.5小时的超长通勤时间。
为什么这么多人选择这种“自我虐待”的生活方式？
为了生计。
还记得开头说的下花园小区吗？新闻爆出之后，确实有网友被房价感动了。
这一代购房者确实变得更加务实了。
随着行业变化、灵活就业群体扩大，不需要每天打卡的新生代劳动者，为了寻求更具性价比的住房，更倾向于逆城镇化而动。
就像鹤岗，在爆红并吸引到一些网红后，鹤岗就借势推出数字经济、电子商务相关扶持政策。
我们现在的想象太过僵化，也许以后在“鹤岗式”区域买房只是一种选择，并没有那么可怕。返回搜狐焦点首页查看更多
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