结转项目增加、营业外损益增加是房企扭亏为盈的主要原因。
今年上半年，随着房地产行业深度调整，房企业绩整体依然较为惨淡，但随着新政策出台、“保交付”结转项目增多、市场逐渐回暖，部分房企已实现扭亏为盈。
新京报讯 7月18日，据Wind数据统计，截至目前，已有75家A股房地产公司（行业分类标准为WIND房地产）发布2024年中期业绩预告或业绩报告。其中，47家房企预计上半年亏损，28家预计盈利；同时，28家盈利公司中，有10家已扭亏为盈。
28家公司预计盈利
上半年，在上述28家预计盈利的房企中，保利发展率先披露业绩快报，也是A股市场唯一一家披露业绩快报的房企。
7月11日，保利发展发布2024年半年度业绩中报显示，其上半年营业总收入1392.69亿元，较上年同期增长1.64%；归属于上市公司股东的净利润75.08亿元，同比下降38.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润73.12亿元，同比下降37.64%。
保利发展称，今年上半年公司营业收入主要来源于房地产项目竣工交付使用，收入规模较去年同期小幅增长1.64%。受市场低迷、价格压力等影响，项目结转毛利率下降，公司营业利润同比减少27.73%。同时，上半年结转项目权益比例下降，归属于上市公司股东的净利润同比减少38.57%。
A股房企龙头中，绿地控股预计2024年上半年实现归属于母公司所有者的净利润2亿元至2.5亿元，较上年同期减少23.6亿元至24.1亿元，同比下降90.4%至92.3%。
盈利的28家房企还包括云南城投、第一太平戴维斯、南都物业、深圳物业、浦东金桥、合肥城建等，其中大部分为地产、城建、物业类企业，不过这些房企的利润也呈现“预期下降”趋势。
值得一提的是，ST蜀源是唯一一家“预增”的公司，得益于部分已计提减值准备的应收款项收回，预计上半年净利润在0.73亿至1.09亿元之间。不过，ST蜀源目前主营业务包括电子信息产品研发及销售、科技产业园开发运营、商品贸易、房地产开发等，房地产业务以政府建设为主（如保障性住房、政府公建、共有产权房项目建设、产业园区建设等），自有开发项目大幅减少。
由于房地产行业仍处于深度调整之中，房企盈利能力仍未恢复，因此上半年业绩预告中，房企业绩依然呈现下滑趋势，共有47家公司出现亏损。
万科、金地等部分房企首次出现亏损，万科此前预计上半年亏损70亿至90亿元，原因是房地产开发项目结算规模和毛利率大幅下降，公司对部分项目计提减值准备，部分非核心财务投资出现亏损，部分大额资产交易和股权交易价格低于账面价值等。
具体而言，关于结算规模及毛利率的下降，万科解释称，本次结算的盈利主要来自于2022年、2023年可入住房源及近入住房源的库存，但该期间拿地成本较高，且后续销售阶段市场持续下滑，销售额及毛利率均低于投资预期，导致报告期结算总毛利大幅减少。
对于首次亏损，金地集团还表示，受房地产项目周转节奏等因素影响，公司上半年可结转的房地产项目较少，导致结转收入及毛利率下降，从而导致净利润减少。
此外，龙头房企中，大悦城、荣盛集团也首次出现亏损，首开控股、金融街、华夏幸福、格力地产、中交置业等则继续亏损。
上半年10家企业扭亏为盈
值得注意的是，28家盈利房企中，有10家房企扭亏为盈，包括155家居、新华联、南国地产、中国武夷、财信发展、深圳深房、三湘印象、海印控股、亚太控股、华利世家。
其中，我爱我家7月12日发布的业绩预告显示，预计2024年上半年扭亏为盈，归属于上市公司股东的净利润在2400万元至3500万元之间，相比去年同期的亏损4881.06万元，实现业绩大幅提升。
555表示，公司业绩变动的主要原因是二季度以来，国内房地产市场相关政策放宽力度不断加大，公司业务所在核心城市（如北京、上海、杭州等）二手房交易量呈现良好的恢复趋势。5-6月公司二手房交易量、看房量均实现了较好的同比增长，对公司业绩产生了较好的正向贡献。
此外，51Home扭亏为盈受益于非经常性损益的增加。51Home进一步表示，公司一季度出售了位于云南昆明的新时代酒店相关资产，经公司财务部门初步测算，预计对公司2024年上半年净利润产生积极影响，影响金额约为人民币8000万元（最终影响金额以年审机构审计结果为准），该项收益为非经常性损益。
同时，新华联在7月13日发布的业绩预告中指出，上半年其净利润约为3900万元至5800万元，而去年同期则亏损12.22亿元，同比增长103.19%至104.75%。
对于扭亏为盈的原因，新华联称，一是上半年新华联房地产项目结转收入较上年增加，房地产项目毛利增加；二是公司完成破产重整，有息负债按照重整计划偿还，财务费用较上年同期大幅下降。
部分房企扭亏为盈也有赖于自身发展。如中国武夷上半年实现扭亏为盈，预计净利润达1.7亿至2.2亿元，较去年同期亏损1.5亿元增长247%。中国武夷扭亏为盈的主要原因是单个项目结转影响，该影响比较特殊，即其位于北京武夷花园南区西地块的住宅项目结转收入和实现利润同比均有所增加，汇率波动影响汇兑收益同比有所增加。
公开资料显示，中国武夷为福建省建设集团旗下子公司，1997年在深交所上市，主力地产项目为北京武夷花园，去年90%营收来自该项目，此外公司还有国际工程承包业务。
总体来看，分析10家房企“扭亏为盈”，主要原因是结转项目增加、营业外损益增加。
新政策下房企业绩或将进入恢复期
值得注意的是，随着“5·17”新政的出台以及各地市场的逐步回暖，房企业绩也将迎来回暖期。
根据国家统计局的数据，今年1-6月全国房地产销售面积同比下降19.0%，降幅较1-5月20.3%有所收窄。同时，1-6月全国房地产销售额同比下降25.0%，降幅也较1-5月27.9%有所收窄。此外，去库存也取得了一定的成效。根据国家统计局的数据，截至2024年6月底，全国未售出房屋施工面积7.389亿平方米，比2024年5月底减少360万平方米。
对此，国泰君安分析师认为，“5·17”房地产新政之后的政策“东风”将持续至2024年三季度，预计2024年三季度房地产销售将有机会继续复苏。
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