118街区保护与更新规划模型及总体规划——
住房公有制下的住房改造与居住环境现代化
图片来源：参考文献[1]
02
更新策略
确保现代化的经济可行性
城市更新特别是居住街区更新，本身具有公益属性，其经济可行性应体现在长期可持续的资金投入保障、合理的成本分担与资金平衡机制、平衡兼顾经济效益与社会文化效益。
118个街区试点项目针对更新项目，开发了创新性的检测、修缮、施工技术，采取了合理的安置策略和流程安排，可以有效缩短更新周期，降低房屋安置和更新成本，从而成功控制更新成本。同时，通过住房公有制、控制更新成本和居民参与租金谈判，实现了政府、企业（房协）、居民对更新资金投入的合理分担，确保了城市更新的经济可行性和社会公平性。
住房改善的自适应技术
118街区试点项目在改造技术上进行了革命性的创新，主要目的是尽可能地保留和利用原有建筑结构和构件，最大程度地减少建设过程中对原有建筑结构和构件的破坏。
例如，改造时利用内窥镜技术，在不影响房屋使用的前提下检查建筑结构状况，有针对性地对原有结构受损部位进行加固或更换，避免了对楼面结构进行大面积拆除；利用低压电穿透防水防潮技术，在不破坏墙体的情况下解决了建筑首层墙体潮湿问题；在内院一侧的建筑外墙上安装了可折叠的消防梯，一旦发生火灾，云梯消防车无需开进内院就能解决问题，避免了为了预留消防通道而拆除过多既有建筑的需要。这些专门针对建筑改造的技术创新，有效降低了建设和维护成本。
仅打开部分楼层并使用内窥镜检查建筑结构——一项减少对居民干扰并降低装修成本的技术创新
图片来源：参考文献[1]
通过建造和搬迁来改善建筑
考虑到改造前街区内存在一定数量的空置房屋，试点项目采取了“分栋改进、循环安置”的项目组织和住房安置策略，即以每栋建筑为单位进行改造，改造后的建筑单元内的空置房屋用于预先安置下一单元的居民。
每个单元的改进都是由外到内：首先对建筑外部进行修缮，此过程中住户无需离开房屋；随后对房屋内部结构、管道设施进行修缮和改造，住户只需在此阶段短期搬出；公共楼梯间的改造将在本单元所有住户搬入后完成。
118 改造中的街区：实施过程中居民继续生活和工作
图片来源：参考文献[1]
精巧的流程设计确保房屋在更新项目实施期间能够继续居住，一方面防止因长期空置而导致的装修成本增加，降低房屋周转成本；另一方面有效避免原有居民大规模迁移。同时，由于公租房的实现，居民在安置过程中可以根据自己的需求在同一街区内互换房屋，例如行动不便的老年人更愿意搬进底层的房子，而年轻的家庭则可能更愿意搬进底层的房子，选择视野好的顶层单位。
柏林夏洛特堡 118 号改造后的鸟瞰图和街道立面
图片来源：根据Google街景照片自绘
改造后内部环境
图片来源：参考文献[1]
03
得到教训
强调社区更新的经济可行性
在当前房地产市场条件下，单纯通过“大拆大建”实现城市更新财务平衡甚至盈利的“粗放型”做法已越来越难以实施。
118街区项目中对经济可行性的考量显然具有特别的借鉴意义。在合理的资金安排和技术手段下，城市更新从经济学角度的目标是建立政府、投资者和个人之间的平衡关系，确保其经济可行性和可持续性。街区更新的经济可行性应更多地侧重于稳定社区人口结构、改善居民居住条件，这更有利于降低城市运营成本，促进经济长期可持续发展。
充分发挥住房保障与城市更新相互支撑作用
未来应将住房保障体系的建立和完善作为支撑城市更新的基础条件，如合理区分自住与非自住需求的差别化住房安置政策、对城市更新所涉及的原有公有住房进行重新定位、结合城市更新发展公租房或共享产权住房等，优先保障实际居民的住房权益，让城市更新回归解决住房问题、有效改善民生的初衷。
关注本土个体工商户在城市更新中的地位和作用
人民经济能力的稳步提高、社区生活水平的不断提高是社区持续繁荣的基础。
长期扎根于当地的餐馆、酒馆、食品店、杂货店、理发店、洗衣店、裁缝店、汽车修理店等业态，不仅是社区生活圈的一部分，还能以相对较低的成本满足居民的日常需求，提供大量的就业机会。这些个体经营者也可视为城市更新的参与者，让他们有机会参与到更新的进程中。在中国城市的传统居住区或老旧社区，历史所形成的混合城市功能，使得当地个体能够对承载居住和居住功能的街区进行更新，与其单方面推动“高端化”或“创意化”产业的植入以及由此带来的高档化、商业化进程，不如重新审视本土小微企业在民生改善和振兴中的作用。
笔记：
[1]惠晓曦,廖正新. 住房保障支持下的城市更新与历史街区保护——柏林夏洛特堡118试点项目的经验与启示[J]. 国际城市规划, 2022, 37(06): 67- 75+96.DOI:10.19830/j.upi.2020.264.
[2]
[3] Google Earth。（2022 年）。街景地图。检索于 [2024.6.4]。
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