“降低物业费”成为重庆市民一个多月来热议的主要话题。图为重庆楼市。
经济观察报记者陈月琴报道，整个6月，重庆备受全国地产商关注。
从业近20年的温瑾，第一次亲眼看到城市规模的物业费减免浪潮。
温进是一家龙头物业公司重庆区域总经理，管理着100多个住宅小区，不到一个月时间，这些小区80%的业主提出了减费诉求，业主们忙着聚在一起签字，下一步就是召开业主大会，与物业公司协商。
温进只好向总部汇报：如果物业公司不同意降低费用，业主就得更换公司。
文锦公司董事长并不意外，他只是淡定地问了两个问题：“减费的依据是什么？如果物业公司不同意减费，会不会受行政处罚？”
类似事件在重庆上百个小区都发生过，减费背后是业主、物业公司、主管部门、街道社区等多方的博弈。
多家全国性物业公司高管向经济观察报记者表示，此次物业费降费风暴中，重庆成为舆论焦点，但并非先锋，很多城市早已开始对物业费“封顶”。
多地业主在微信公众号、地方政府问询平台留言，表达了类似的减费诉求：受经济形势影响，企业降薪裁员，老百姓负担重，部分物业公司提供的服务与价格不符，恳请相关部门介入和监管。
如今，水、电、气等公共基础服务价格不断上涨，而同样与亿万人民生活息息相关的物业服务却被居民列入消费降级名单，物业服务需求侧的变化也将倒逼物业公司做出应对。
据经济观察报报道，重庆相关部门高度重视居民降低物业费意愿，也接到物业公司结算困难的反馈。7月12日，重庆市召开多家物业公司会议，目前全市已选定40家物业管理公司。对于每个住宅项目，国家发改委都会介入成本测算和价格审核，并规划出新的五级物业管理费指导价标准，预计年底前正式公布。
相关部门人士在会上表示，在新标准出台前，“希望物业公司、社区、街道坚持住，加强与业主沟通，维护社会稳定”。
“降低物业费”
一项物业费新规引发了重庆各地业主要求减费的呼声，其反响超出了相关部门和物业公司的预期。
“降低物业费”成为重庆市民一个多月来热议的主要话题，各业主群纷纷转发又有小区成功减费的消息，互相“抄作业”，呼吁更多业主积极参与。
多家物业公司统计发现，其在重庆管理的项目中，超过一半的小区在为业主大会和减费做准备，有的物业公司甚至达到了80%，而且这一比例还在日益增加。
经济观察报整理了业主对物业费的投诉，主要涉及三个方面：第一，物业费虚高，近年来新建住宅小区物业费起步价普遍超过四级标准；第二，品质与价格不匹配，如小区环境卫生差、外墙有裂缝无人问津、外来人员出入管理松散、业主保修处理不及时等，不符合超四级服务标准；第三，空置房物业收费过高。
物业费重庆两江新晨一位业主告诉经济观察报，小区正筹备成立业主委员会，要求将物业费从4元每平方米（高层）降至最高政府指导价1.9元每平方米。每月近500元的物业费占到月收入的十分之一，是一笔不小的负担。
温瑾还补充道，引发群体性减费诉讼的小区，多为简租小区或装修小区，物业费在每平方米2-3元不等，业主对物业费较为敏感。
群体投诉还与小区楼龄等因素有关。温瑾解释，西南地区有很多超大型项目，都是开发商分多期开发的，从第一期到最新一期开发的小区房价、物业费都不一样。对此，物业公司惯常的做法是提高服务水平，用后期项目的利润来弥补前期低价地块的损失。“虽然不同小区物业管理人员配比、年龄素质、服务频次略有不同，但部分业主觉得不公平，这类小区的反应还是挺强烈的。”
不少小区都挂出了“物业费按政府四级指导价（1.9元/平方米）调整”等信息横幅，有的业主更进一步，把减费流程分步画出来，先收集20%业主信息，向街道申请网络投票，上传2/3业主信息，申请召开业主大会，街道审核业主信息后，申请召开业主大会，发起降低物业费事宜；如果这期间物业公司不愿意减费，再成立业主委员会，向街道办申请更换物业费等。
如果追根溯源，这股降费风潮会发现，始于两份文件。2024年1月，重庆市住房和城乡建设委发布《重庆市物业服务收费管理办法》；次月，重庆市发改委公开了《重庆市政府定价经营服务收费目录（2024年版）》。
图片为官网截图
两份文件明确，住宅物业前期物业收费统一执行政府指导价，不再采用此前政府指导价与市场调节价相结合的价格管理办法。根据上述文件，物业服务内容分为四个等级，收费标准不同，最高第四级服务费不超过每平方米1.9元，与2015年价格持平。不过，新规也提到，如需收取超过第四级服务标准的费用，物业公司可向住建部门及政府提出申请。新规将于2024年6月1日起施行。
此次纳入政府指导价监管的房产，具体指“前期房产”，即在小区成立业主委员会或业主大会前，由开发商聘请的为完成交付和管理而提供的物业服务。
新建住宅首期物业费连年上涨，业主无法参与首期物业管理人选选，越来越多的人呼吁加强监管，重庆拟“加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，抑制住宅物业首期物业服务费不合理涨价”——重庆物业新规公布后，人民日报、重庆日报等媒体均刊登了类似的官方解读。
温进解释，由于很多城市业主委员会成立比例较低，绝大多数项目虽然已有多年物业服务，但依然属于“前期物业”，他管理的项目全部是“前期物业”。
据此，经济观察报梳理了新规对不同群体带来的影响：
一是新建住宅小区，物业管理企业申报“前期物业管理费”时，价格可以在政府指导价范围内报备，超出范围的，须向有价格管理权限的主管部门提出超价申请，由价格主管部门审核批准。
二、已由物业服务公司服务的现有住宅小区，业主委员会已与物业管理公司签订了物业管理服务合同的（非预售商品房的物业管理费执行市场调节价），在签订新的物业管理服务合同前，仍适用原收费标准。
三是对于未成立业主委员会、未与物业管理公司签订物业服务合同的存量小区，物业管理公司提供的物业服务尚处于起步阶段，若想减免费用，必须成立业主大会，履行合规手续，申请将物业费减免至政府指导价以内。
从时间线上看，重庆降费趋势最早的案例，是6月12日恒大未来城成功降费，并被不少小区作为降费的样板。
温进称，恒大未来城收费降低与指导价新政实施只是时间上的巧合，恒大未来城已成立业主委员会，与物业公司签订了物业服务合同，属于市场调节价范围，不属于这项政府政策范围。该小区业主与物业公司长城物业的矛盾由来已久，早在今年3月，业主委员会就召开了以提升物业品质、降低收费为主题的业主大会，但表决未通过，业主委员会辞职。6月初，社区开始筹备第二届业主委员会，并提出更换物业公司。
6月12日，长城物业宣布主动降低物业费，高层住宅物业费由2.4元/平方米降至1.9元/平方米，小高层物业费由2.2元/平方米降至1.8元/平方米，花园洋房物业费由2.4元/平方米降至1.9元/平方米，小高层物业费由2.8元/平方米降至2.5元/平方米，并且不收取公共区域能源费用。
意外的回应
事实上，重庆并不是第一个下调物业费的城市，2023年11月，广州就曾发文，将物业服务分为五级，普通住宅一级服务最高收费为每平方米2.8元，维持2010年以来的价格水平。
除价格上限不同外，重庆与广州对早期房地产实行政府指导价的取向一致，但应对措施却截然不同。
某头部地产公司高管透露，2023年底广州公布新规后，地产业界主要担心新建住宅小区预售前申报物业费时，核定价格不高、手续较多。
然而，重庆民众对降低现有小区物业费的呼声日益高涨，令行业和监管部门措手不及。
另一家龙头物业公司重庆区域负责人齐锐曾在全国多个城市轮岗，他提到，相较于其他城市，重庆物业管理费上调难度最大，涨价项目数是集团每年在各区域上调的项目数，是公司考核指标之一，他经常需要向总部汇报解释，“我们服务小区17年了，物业费一直维持在1.2元每平方米，一说到调整费用，业主们都不同意。”
加费需经2/3以上业主（按数量、面积计算）签名同意，实施难度较大；减费趋势不一，迅速蔓延，造成“羊群效应”。
“一般情况下，大部分业主都希望降低费用，减少开支，作为业主，我也希望降低费用。”齐锐因为数十个项目都想降低物业费而头疼，但他也理解千千万万业主的担忧和动机。
然而，新规却导致重庆全市至少数百个小区降低收费，不少物业公司也感到不解。
“减费潮短时间内来得突然，物业公司发的《减费谈判函》和《致全体业主的一封信》用词、模板几乎一模一样，就连收集业主信息的表格表头都一样。”温进回顾一个月来近百个项目的减费行动，近20年的从业生涯中，他从未遇到过这样的情况。
温瑾还从公司的舆情监测系统中发现，6月第三周，有关重庆地区的舆情信息一天有800多条，但从7月份开始，就降至每天1条。
在新盘开发进入高峰之际，重庆的降费风暴也给了物业同行们扩大现有项目的机会，自6月中旬以来，已有来自浙江、四川等地的第三方物业公司与温锦取得联系，表达了合作撬盘的意愿。
“上半年我们就遇到过我们管理的一个项目业主要求更换物业公司的情况，当时舆情传播的方式和现在一模一样。最后我们发现，原来重庆一家龙头物业公司的营销人员就潜伏在业主群里。”温瑾补充道。
7月份以来，重庆市住房城乡建设委、发改委等部门多次组织召开物业公司负责人会议。据经济观察报报道，7月2日，相关部门召集重庆20家龙头物业公司负责人开会，表达了5点意见：
第一，有关部门出台房地产新规属于例行动作，政府指导价与2015年标准保持不变，从来没有要求物业公司降价，而是要求物业公司保证质量和价格匹配。
二是现行四级服务标准对应的物业服务收费标准允许超标，超出四级服务标准的只需单独申报；
三、业主提出的减费要求必须符合法定程序，并须有20%的业主提出召开业主大会或临时业主大会，重新协商确定物业服务费标准；
四是各级政府、街道、社区居委会等相关单位不支持业主直接减费的诉求，物业公司如有恶意竞争、挖角等行为，相关部门会加强监管，并已成立专门队伍进行督导；
五是政策相关部门要求物业公司提供优质服务，对标自查整改，加强与业主沟通。
据了解，参加座谈会的20家物业龙头企业，管理着重庆市80%以上的“预售”小区。
一位参加会议的物业公司人士回忆，会上相关部门负责人坦言，对新规的社会影响预判不足，文件早在1月份就出台了，没想到会掀起大波澜，希望物业公司避免“涨价”。此外，相关部门还要求区县街道对20%以上业主签订协议的小区进行重点监控，减收费用一切程序必须合理合法。
加强监管
截至7月12日，重庆市成功减费的住宅小区数量为个位数，而山东青岛的减费步伐则更为领先。
据悉，重庆恒大未来城四期宣布降低物业费
2023年12月底，青岛市发改委、住房和城乡建设局印发《青岛市物业服务收费管理实施细则》，其中也规定，普通住宅楼宇首套物业实行政府指导价，五级物业服务物业费最高限价为2.52元/平方米。根据小区物业收费建筑面积大小，允许基准价上限一定幅度上浮。新规将于2月1日起实施。
5月31日，青岛城阳区住房和城乡建设局加大压力，发文要求物业公司对普通住宅楼盘前期价格超过政府指导价的情况进行自查整改。
6月份以来，有不少业主在政务咨询平台上反映其所在小区的物业管理费未按政府指导价执行。对此，青岛市城阳区相关部门一一回应：住房和城乡建设局已要求物业管理公司按照文件要求降低物业管理费，超浮动标准收取的物业费将从2024年2月1日起计算，退还给业主或缓缴后期物业费。
回复称：“住建部门目前正在核算各小区物业服务收费面积，如未按文件规定执行最新标准物业费，案件线索将移交区市场监管局。”
中档物业服务或将沦为鸡肋
重庆一家龙头物业公司的高管认为，降费风暴是近年来物业行业面临的最大负面影响，仅次于2021年开始的房企债务危机。
据华创物业研究报告显示，广州、重庆两地发布的物业费指导标准未发生改变，但仍将对物业服务行业产生三方面影响：
一是超过政府指导价的项目可能成为批评对象，物业费收取压力可能大幅增加，随着人工成本的不断上升，物业服务行业本已紧张的利润空间将进一步缩小；
二是低品质项目，社区规模小、业主数量少、出入口多，进一步增加了运营难度；
三是固有问题的项目将变成废品，如维修基金余额为零、物业费依赖政府补贴的老旧项目，可能陷入没有物业公司提供服务的困境。
物业管理企业必须提前应对，重新核算所管理项目的成本和利润。近三年，已有22个省市上调了第一档月最低工资标准，平均增幅约203元。此外，已有31个省市上调了最低工资标准。社保缴费基数下限，平均增幅约645元。
某龙头物业公司董事长告诉经济观察报，物业公司也要做好功课，1.9元每平方米的标准物业管理费都有相应的服务，费用降低必然导致保安、保洁、家政等人员配备比例下降、巡逻次数减少、响应速度下降、保安人员年龄增大等。
在看到全国多地物业费下调的迹象后，董事长也萌生了取消中端产品线的想法，“未来我们会以基础保障物业、高端品质服务为主，因为可以预见部分城市短期内申报超过政府指导价的价格会比较困难。”
“我们十多年来一直努力向行业主管部门和业主宣传，物业管理不仅仅是管‘物’，更要服务‘人’。好的物业管理应该一点一点提升资产管理的价值，提升不同城市的生活品质，逐步拉高物业指导价的上限。”上述龙头物业公司董事长表示，此轮降费更大的影响在于，即便没有实际降费，但业主短期内涨费的预期已被打消。
重庆、青岛等地的降费举措将直接体现在上市物业公司2024年中报业绩上，其营收、收缴率等都会受到影响。
前述重庆龙头房企高管还补充称，除了征收率下降外，上市房企的“非经常性损益”也会增加，因为在业主委员会成立问题上，需要与更多街道沟通。
回旋镖
上述龙头物业公司董事长也在反思，此轮降费风暴，一定程度上是行业恶性竞争的回旋镖，高增长、高毛利的神话落在了物业公司自身身上。
过去几年，为了维持资本市场的股价和估值，上市物业公司一直吹嘘自己的利润率高达30%甚至接近50%，而其营收大头来自于基础的物业管理服务。“这不是在告诉监管部门，物业公司赚得盆满钵满吗？但实际情况到底如何？”上述龙头物业公司董事长愤慨不已。
看到同行都在谈增长、谈利润，这位地产龙头董事长只能向监管部门反馈：毛利率高不是正常的、普遍的行业现象。我们投资保质保量，利润率只有8个百分点左右。加上一些风险应对和准备金，整体利润率在10%左右，但由于人工、耗材成本上涨，利润率在下降。
强制指导价对物业公司收入透明度、成本控制、服务品质提升等方面提出了更高的要求，在这家龙头物业公司的董事长眼中，这并不是一件坏事。
“这样做的好处是，业主会逐渐养成主动比较收费和服务标准的意识，凡是1.9元/平米的项目，服务质量好的项目就会被看到，而成本控制不好、效率低的项目就会被拒绝，物业公司不用再打低价战了。”该董事长说。
勒紧钱袋
温锦向总部汇报分析重庆降费事件时提到，除了同行竞争、自媒体炒作，最大的隐性因素或许是整体经济下行。1.2平米的房子每月租金350元，重庆一般按季缴费。一次性支出1000多元的物业费，对很多家庭来说是不小的压力。
在政务咨询平台上，不少市民表示，希望物业公司按照政府指导价降低物业费，称“单位生活紧张，群众收入减少，过高的物业费成了相当大的负担”。
6月5日，重庆市统计局发布的数据显示，2023年，重庆市区非私营、私营单位就业人员年平均工资分别为113653元、63941元，折合月平均工资分别为9471元、5328元。
某央企地产投资公司高管在2022年就注意到，重庆楼市下滑明显。除了成交量、成交价，这位央企地产投资公司高管定期要求区域公司制作城市产业、人口等维度的分析报告。2023年底的报告有这样一些判断：重庆城市产业结构正在转型升级，但速度缓慢；近年来，主导产业（如建筑业）和龙头企业受到冲击，城镇失业率上升；重庆长期以来以汽车摩托车、电子制造、装备制造为主，产业以金融、房地产等传统制造业为主，近年来受疫情和市场需求影响，笔记本电脑、汽车、手机等产量出现下滑，导致就业规模和收入减少；第三产业贡献相对较弱，主要在金融、批发零售、房地产。
基于此，央企地产投资负责人要求重庆区域投资团队拿地更加谨慎，销售团队加快销售、置换库房速度。
物业费下调趋势或许是居民就业、收入压力加大的表现之一。天平的另一边，物业公司的日子也不好过，至少两家龙头物业公司的董事长也在关注重庆、青岛等地的物业费下调。曹国伟也给出了类似的指示：做好服务，坚持到底。
（应受访者要求，文锦、齐睿为化名）
作者：陈月琴 经济观察报记者、城市与房地产新闻中心华南团队负责人
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