一位神秘的新朋友即将加入上海的高端住宅圈。
在上海市2024年第四批居住用地出让公告中，“原小米地块”（徐汇区斜土街道XH128D-07地块）再次出现，其性质为居住用地，拟以“招拍挂”方式出让。
注：当有效申请人数达到或超过6个时，该地块将以招标拍卖方式出让。此时有效申请人成为投标人，通过招标方式确定一定数量的入围投标人，进行招标拍卖。
该地块于2021年由小米全资子公司小米空间（上海）信息技术有限公司拿下，当时用途为商业办公用地，成交价为15.5亿元，折合楼面价为31001元/平方米。
该地块被政府收购后重新上市，起拍价36.96亿元，起拍楼面价约10.08万元/平方米，对中小户型占比无要求。
早在2016年8月17日，荣盛就以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海市静安区中兴社区地块，楼面地价约10.02万元/平方米，成为当时全国最贵地块。
据美景记者观察，该地块最高总价限制为48.048亿元，若该地块最终达到最高总价限制，将以摇号方式确定中标人。另外，该地块要求全装修住宅建筑面积占住宅总建筑面积100%以上，全装修新建商品住宅装修价（集采价）5000元/平方米。
这意味着，开发商仅靠“货币能力”难以获取这棵摇钱树。
周围都是豪宅
从2021年小米集团拿下该地块至今，已过去3年时间，地块南侧的西岸金融城已然崛起，北邻汇源溪、南邻港置地·启源、东邻御江庭，豪宅林立。
今年3月，汇源溪第二次开盘便被抢购一空，达标分数线高达112.8分，相当于一个近5年无购房记录、缴纳社保10年左右的无家可归家庭。
港置开元均价高达17.8万元/平米，平均每户总价逾5000万元，认购率达235%，4月开盘2小时即被抢购一空，最贵复式总价过亿元。
2022年12月开盘的御江庭，共计323套，均价13.12万元/平米，最终合格分数线92.75分。
近年来，徐汇滨江中心区住宅用地供应量极度稀缺，购房者争房、开发商争地，谁抢到谁就能获利。相比于原本的商业用地，这块如今已改造成豪宅的地块无疑会成为头部开发商争夺的焦点。
景建咨询创始人张宏伟在接受《每日经济新闻》记者采访时分析道：“结合目前的经济环境以及开发商拿地的选择性，住宅开发意味着相对较快的现金流，商业地产开发需要长期的资金积累，即便是用于销售，目前批量成交并不活跃，还有不少成熟运营的楼盘在售，未来增量商业、办公项目还是会有一定的压力。”
“从地价来看，商业、办公用地价格相对较低，转换成住宅用地后，楼面价、总价会上升，一方面土地出让金收入增加，另一方面市场热度也会提升。另外，小米原有地块位于相对成熟的区域，优质产品集中，应该有市场需求支撑，开发商能相对较快获得现金流。”
将商业地产转换为住宅地产是个好主意吗？
深圳近期也对部分地块进行了相应的商改住调整。
7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布公告称，为增加居住用地供应，促进后海地区职住平衡，经规划部门审议，拟对后海湾-东角头地区法定图则中的DU10、DU13开发控制单元进行规划调整。
和上海“小米原地”类似，这两块地块均位于深圳填海区后海总部基地，全球知名企业聚集，定位“总部经济+科创高地”，周边二手房单价普遍在10万元以上，有海岸城、华润城等高端商业配套，还有众多网红地标。
杭州的部分地区也经历了商改住。
据浙江日报潮报报道，今年4月，之江度假区XH110205-02等地块性质由商业、商务、金融用地变更为居住用地。
中国指数研究院华东区执行副总裁高元生对第一财经记者表示：“今年以来，企业拿地意愿有所减弱，同一区域内，住宅用地相对于商业用地，优势更加明显。”
“以之江度假村地块为例，并不是因为地块被转为住宅用地才会发生变化，而是因为地块本身位置好，有江景，可以将这块商业用地转为住宅用地，增加开发商拿地的积极性。如果地块本身没有吸引力，从商业转为住宅，并不能增加它的关注度。”
今年以来，商改住项目频频破冰。
7月2日，长沙市发布《关于支持公寓等住宅类商品房调整为住宅的通知》明确提出，长沙市辖区内，暂停审批新建公寓等住宅项目规划；对已完成项目总体规划审批，但开发销售存在困难的公寓等住宅类商品房，在保证公共服务设施和基础配套设施承载能力的前提下，经论证可行的，可按规定和程序调整为住宅。
“商办地产的库存压力远大于住宅地产，将部分商办地块调整为住宅地块，一方面会减少商办地产的供给，另一方面也有利于去库存。但同时也要看到，对于住宅市场来说，其实是变相的供给增加。”张宏伟指出。
对于存量商业物业改建为住宅，张宏伟提醒：“改建后，购房者会面临一个共同的问题，就是购房资格被占用，尤其是首次购房者，购买一套小户型商业物业后，未来买第二套房还要支付首付和税费。”
“对于购买商办物业改建为住宅，特别是超小户型，可以给予一定的优惠政策，比如，如果购买总面积不超过144平方米，所有税费均按首套住房购房税标准征收，这对购买多套住房或者升级换代住房的购房者来说会更加友好。”张宏伟建议。
“商改住主要有两个目的，一是从政府角度，是为了更好地满足土地出让要求，补充土地财政；二是从企业角度，商改住更有利于销售，缓解企业经营压力。”高元生指出。
但商改住并非土地拍卖市场复苏的灵丹妙药，真正抢手的还是能建“好卖房”的土地。
“我觉得把商业用地转为住宅用地，不一定能有好的效果，要看能不能做成住宅用地，能不能打造出好的产品，能不能吸引到购房者的眼球，这样开发商才会愿意更积极地参与拿地。”高元生强调。
每日经济新闻
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