易居研究院分析指出，6月上海租赁住宅平均租金的下滑，主要受到区域分布、区域区位结构等影响。
面积方面，虽然多数户型仍集中在60平方米以下，户型结构未发生明显变化，但6月上市户型平均面积环比上涨8.8%至85.2平方米，其中40平方米以下户型数量和占比均有明显减少。
“该类房源往往拥有较高的单价租金，这也间接验证了自‘上海九条’实施以来，危旧房因其总价低、租金收益率高、房租差额小等优势，成交量大幅增长，凸显其‘性价比’。”报告指出。
大户型房屋的出租周期也变长，闵行区吴泾镇一位“二房东”告诉界面新闻，今年他租出去的房子以单间居多，整房（50平米以上）的市场行情比去年差很多。
“就拿我手上的房产来说，目前空置的房子有好几套，如果离市区近，可能比较容易租出去，越靠近外环，就越难租出去，目前空置的房子很多。”上述人士说。
租金的下降也导致2024年6月上海租金收入比环比下降至24.37%，首次跌破25%，租金压力处于2019年以来的历史低位。
2024年上半年，租金和房价将进入下行通道，郊区租金下降幅度更大，城区租金和房价下降幅度相近。
截至2024年6月，市区和郊区租金收益率分别为1.64%和1.49%，市区租金收益率与2023年底基本持平，郊区租金收益率有所下降。
市场住房量价齐跌，与平价租赁住房大量存在有关。
界面新闻了解到，截至今年6月底，上海已新建和筹资保障性租赁住房约4.7万套，新增供应约3.4万套，均超额完成半年工作量。
例如6月17日，凌宇国际与国家级松江经济技术开发区联手打造的平租房项目上海松江西部科技园悠米社区正式开盘，总建筑面积13.7万平方米，包含7栋住宅楼，共计推售2252套。
此外，上海城投旗下“城投宽庭”租赁住宅品牌九星社区1230套平租房也于近日正式上市。据了解，上海城投布局的8个社区已全部投入运营，共计上市房源1.3万余套，服务人数合计可达2.4万余人。在已入住的租户中，八成以上住户为20-35岁的年轻人。
廉租房供应持续增加，今年8月，上海房地产宣布，拟投入运营第三个廉租房项目——位于闵行区紫竹高新区的千基创社区，将提供住房1932套。
不仅如此，今年6月上海同意出让两宗租赁地块，均为R4租金保障房用地，也是2024年以来首宗出让的纯R4租金保障房用地，总租赁面积近5.5万平方米，环比增长350%，未来可新增900余套住房。
两宗地块中，面积较大的为青浦镇4.4万平方米地块，由区属国企开发，项目位于城市开发边界线外，其未来启动效应还有待市场检验。
租赁企业主体结构发生变化，今年上半年上海集中租赁住房企业呈现“国企上涨、房企稳定、运营公司下滑”的主体结构。
上半年，上海运营前30家租赁住房总量达27万套，较一季度末增加1.4万套。其中，国有企业在运营前30家租赁住房中占比26.7%，增加2.8%，增幅最大，而房企占比略有增加0.5%。运营系虽然占比最大，为44.6%，但也减少了3.3%。
根据2024年上半年上海市租赁行业发展地方国企最新排名，上海房地产（集团）有限公司、上海临港经济发展（集团）有限公司、上海浦东发展（集团）有限公司、上海城投（集团）有限公司、上海张江（集团）有限公司位列前五名。
易居研究院认为，随着更多国企储备房源特别是大型新建租赁社区陆续入市，国企占比有望进一步提升，在上海租赁市场的主体中，国企已彰显出规模扩张、稳健运营的实力。
未来，房地产开发商和运营商可以通过现有商品房的改造、非住宅住房向出租的转变，拓展业务范围，实现住房转换的升级。
可以预见，随着租赁住房规模稳步提升，在租赁市场租金水平仍处于下行通道且进入传统租房旺季、毕业季的同时，租赁住房企业在房屋产品、运营能力、服务水平、细化时间规划等方面的竞争将更加激烈。
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