大家好，我是购物哥！
近期北京楼市是热是冷？房价水平如何？
一位朋友告诉我，他最近心情很纠结：
有人说“北上广火爆将带动全国楼市，房价将回暖”。
还有人说“7月第一周北京成交数据大幅下降，XZ无效……”
到底是怎么回事？
我们不要听别人的结论，我们自己看看数据吧！
No.1 7月第一周数据下滑属实
我们先来看一下七月第一周的数据。
上周（2024.7.1-7.7）北京共计线上销售商品住宅3796套。
其中，新房网上成交883套，环比下降46.97%；二手房网上成交2913套，环比下降44.36%。
如果单看环比数据，那不得不说是大幅下降，几乎减少了一半。
但别忘了，6月最后一周是网签的集中月份，因此7月初的环比数据疲软只是一种常见现象。
如果把时间拉长，对比一下北京过去11周的网签数据，
7月第一周的数据基本处于平均水平。
但6月底北京出台降低首付、降低利率的重大新政，各大售楼处、房产中介的看房量明显增加，但这似乎并未反映在网上签约数据上。
新房一线销售人员表示，虽然首付降低了，但对于总价500万元以上的房屋，大多数人不会选择全额贷款，因此降低首付对这部分人群影响不大。
新政策才刚刚开始，还需要继续观察市场的反馈。
No.2 现在二手房价格多少？
北京房价下跌一年多了，现在二手房价格还跌吗？
据绿媒数据显示，6月份以来二手住宅价格已连续六周维持在5.5万元/㎡左右。
但这并不意味着二手房市场已经止跌，能否企稳，仍需后续数据来确认。
此外，值得注意的是，此波房价回稳与学区房不无关系。
在住房总体供给充足的情况下，房地产市场日益呈现结构性特征，结构性需求导致结构性市况。
2024年，招生政策最终确定，学区房价格将逆势上涨。
此前因未能入驻中关村三小，蜂鸟家园房价一度跌了一半，如今已实现底部反弹。
5月份成交价10万多，6月份就涨到了11万多。
已连续3年调出区的德胜，已实现部分2024名幼儿园至小学学生在区内入学，迎来成交量的大幅反弹。
6月份德胜区域成交147套，成交量环比上涨36%。
目前的学区房逻辑是，虽然入学学生数量在减少，但对好学区、好学校的需求并没有相应减少，需求还是有的，供需仍然紧张。
有机构表示，在经历了23年的招生高峰之后，德胜地区若能逐步恢复学区分配招生，极有可能带动该地区房价重回上涨趋势。
此外，昌南板块热门住宅小区价格也出现明显反弹，如紫金新干线、昌平荣泽嘉园、齐盛家园、回龙观西峰雅园1区等，最高涨幅超过15%。
不过也有部分楼盘因为种种原因选择降价，上周降价幅度最大的楼盘是城关一处二手房，降幅高达50%，相当夸张。
7月第一周北京二手房价格跌幅榜，后台回复【跌幅】即可查看。
总体来看，目前市场仍处于博弈之中，价格仍在被拉动。
No.3 新房还是卖不出去？
近几个月，北京二手房成交量有所回升，但新房成交量仍低于2022年的平均水平。
无论政策如何引导，新房分化现象仍愈发严重。
Sales Crown Think Tank的数据显示，主要原因依然是价格。
由于新房大多位于五环外，二手房大多位于四环内，因此全市新房平均价格应该低于二手房平均价格。
从上图可以看出，一些稀缺属性极强的市中心新盘入市后，新房价格在达到峰值之后必然会经历一段回调期。
因此，在剔除干扰项时，对市中心稀缺热点楼盘，且集中网签量占当月全市网签量的10%及以上的干扰情况予以剔除。
结论是：今年2月份以后，新房与二手房价格倒挂的优势消失，二手房变得“更有吸引力”。
因此在目前的价格形势下，新房、二手房置换的逻辑已经不存在了。
如今的二手房更像是新房的竞争对手。
但面对价格、区位优势明显高出自家好几个档次的二手房，新房也没什么应对的技巧。
以新房市场的“流量龙头”昌平为例，价格正愈发灵活：
梧桐星辰推出4.7万元特价房；
环宇未来115㎡及以下特惠价6.1万；
汇智里推出15套单价4万元的特价房；
另一方面，新房几乎都是通过渠道看房，返利、佣金不断提高，最高的有5%……
现在想要增加观看量，就需要争夺佣金点数。
要想提高成交率，除了销售产品外，另一个办法就是降低价格。
最后，现在已经是7月份了，有机构统计了上半年的新房成交量，排名前十的项目如下，供大家参考。
北京首套房最低首付降至20%，最近有朋友想看低价房源清单，我帮你们审核，这周一定安排上！别忘了来拿哦。返回搜狐焦点首页查看更多
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