“通知昨天(7月4日)发出，政策今天就开始实施。”
昨晚，一则“深圳多家商业银行已要求主体结构封顶后方可发放个人住房抵押贷款”的消息在网上发酵。7月5日上午，深圳一家国有银行的工作人员向《每日经济新闻》记者透露。
一位深圳房地产公司人士也向第一财经记者证实，他们昨晚已经收到相关通知。“不过这个政策对我们不会有太大影响，因为我们在深圳的房地产项目都已经接近竣工阶段。（该政策）对在深圳有大量土地储备，但还未开发的房企影响会更大。”
1.“昨晚刚发通知，不设上限，不准放贷”
7月5日上午，深圳一家国有银行工作人员向第一财经记者表示，昨天发布的政策将于今日生效。
另一家股份制银行个贷经理也告诉记者，该政策将于今日开始执行，“人民银行要求银行必须等项目主体封顶后才能发放个人住房贷款，如果主体没封顶，就不允许放贷。”
从银行角度看，实体上限意味着什么？
上述国有银行工作人员指出，只有封顶后，工程才算竣工，“竣工就是国土（部门）要接受工程，通过了验收才算竣工。”
该名私贷经理称，以30层高的建筑为例，封顶意味着必须全部完工30层，室内装修可能还没完工，但必须建好主体结构，如果只有25层，还未达30层，银行就无法放贷。
“其实就是给购房者一份保障。”上述股份制银行个人贷款经理表示，前几年深圳要求主体必须建成三分之二的楼盘才可以出售，而现在则要求必须达到上限才可以放贷。
该个人贷款经理继续表示，如果客户不通过银行抵押贷款购房，也是可以的，这个需要客户和开发商商量。“这个政策对银行来说是一个指导性政策，通知是昨晚才发的，具体细节还没出，但暂时肯定不会放贷（不设上限）。”
2. 业界认为，这将有助于降低烂尾项目的风险
事实上，“限贷不限贷”早已被写入监管文件。
《每日经济新闻》记者调查发现，贷款“达标才发放”的政策，最早可以追溯到2003年央行121号文件和2007年359号文件。
其中，2003年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称“121号文件”）规定，商业银行只能对购买主体结构已完工的住房的个人发放住房贷款，购买商品房必须竣工验收合格后才能发放贷款。
2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“359号文件”）规定，“个人住房贷款只能发放给购买主体结构已经封顶的住房的个人”。
目前，该条款仍然有效。
原上海银保监局2021年1月发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》提到，要严格个人住房贷款发放管理，认真落实“359号文”有关要求，重点支持借款人购买首套中小套自住住房的贷款需求，个人住房贷款只能发放给购买主体结构已封顶的住房的个人。
央行还对向购买未封顶房屋的个人发放住房贷款的商业银行进行了处罚。
比如最近的一起案件，2023年9月13日，国家金融监督管理局昌吉监管局因新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行存在“向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款”的违法违规行为，对其处以罚款30万元。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信告诉第一财经记者，“121号文件”和“359号文件”中明确规定，完成封顶后方可发放房贷。但由于房价上涨过快，各大银行纷纷抢占房贷份额，一些银行迎合开发商需求，在抵押楼盘尚未封顶时就放贷。封顶前放贷因此成为“潜规则”。
“由于开发商的高周转经营策略，预售资金被大面积挪用，导致房屋交付困难甚至烂尾。封顶前发放按揭贷款是重要因素，当贷款被挪用后，如果项目还未封顶，延期交付、烂尾的风险就会加大。”
李雨嘉提到，现在实行屋顶完工后才能放贷，有利于降低房屋烂尾的风险，保障小业主权益，保证银行贷款安全。
第一财经记者注意到，目前深圳新房供应量较以往有明显下降。
据深圳中原地产研究中心预测，2024年深圳在售住宅项目数量为4个，占比不到9%；在售住宅套数为863套，占比不到5%。2023年深圳在售住宅项目数量为16个，占比不到11%；在售住宅套数为2800套，占比不到5%。
深圳市住房和城乡建设局数据显示，截至6月底，深圳待售新建商品住宅51277套，销售周期略有下降至22.3个月，主要由于新房供应减少，且房地产开发商注重销售在售项目，导致库存减少。
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